2021年11月10日
领展资产管理有限公司（领展）为领展房地产投资信托基金（领展房托；香港股份代号：823）之管理人，公布领展房托截至2021年9月30日止六个月之中期业绩。
领展董事会主席聂雅伦表示：
“当我们为集团‘2025愿景’作中期检讨之际，我们乐见领展继续按发展蓝图，把握到好些提升集团价值的投资机会。首先，我们在物流领域作出了首项投资，在发展蓬勃的大湾区收购了两个物流中心的权益。这项投资可带来即时收益，夥拍专家也确保我们能以稳健的方式进入一个新市场。同时，我们在澳洲悉尼也收购了三个优质零售资产的权益，以及在香港收购了两幢停车场、汽车服务中心及仓库大厦，凡此都将进一步加强集团投资组合的生产力。此际我们处于有利的优势，将在目标市场继续寻找投资机会，藉此实现可持续增长。｣
领展行政总裁王国龙表示：
“2019冠状病毒病疫情在我们的主营市场已大致受控，我们乐见租户业务稳步恢复。旗下香港零售组合的租用率更创新高达97.5%，租户销售总额亦已回复至2019年疫情前的水平。尽管我们仍面对着疫情不稳定所带来的重重挑战，但我们会继续秉持‘商业互融’的理念，与所有持份者携手协作，共建更繁盛及健康的社区。”
展望
即使在经营环境极其艰难时，领展的投资组合在过去18个月仍然展现出非凡的抗逆力，全赖集团坚实的业务基础，并透过收购推动增长。领展的业务正从疫情中稳步复苏，虽然近日境外新型冠状病毒病个案上升，加深了市民对疫情在冬季卷土重来的担忧，但撇除不可预见的因素，领展对本财政年度余下时间的经营业绩保持审慎乐观。
财务摘要
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2021年9月30日 |
2020年9月30日 |
% |
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可分派总额(1) |
3,336 |
2,921 |
+14.2% |
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中期每基金单位分派 |
159.59仙 |
141.65仙 |
+12.7% |
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收益 |
5,778 |
5,233 |
+10.4% |
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物业收入净额 |
4,391 |
4,037 |
+8.8% |
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溢利/(亏损) |
6,342 |
(4,325) |
不适用 |
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每基金单位资产净值(2) |
77.99元 |
76.24元 |
+2.3% |
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投资物业总估值(2) |
206,551 |
199,074 |
+3.8% |
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注：
- 经调整及计入1.46亿元的酌情分派（2020年9月30日止六个月：1.44亿元）。
- 此数据比较是以2021年3月31日之数字为基础。
总览
截至2021年9月30日止六个月，受惠于2019冠状病毒病疫情改善，以及疫苗接种人口增加，令社交距离措施得以纾缓，带动整体租赁情况呈现复苏迹象，领展遍布不同地域的多元投资组合亦得以受惠：
- 收益及物业收入净额分别按年增长10.4%及8.8%
- 高租用率及租金收缴率
- 香港零售物业及办公室：出租率创历史新高，分别达97.5%和93.8%
- 中国内地物业组合：整体租金收缴率保持在97%的健康水平
- 续租租金调整率重回正轨
- 香港零售物业：平均续租租金调整率回复正数至3.4%
- 中国内地零售物业：录得12.1%的理想续租租金调整率
- 稳健的财务状况：充裕的流动资金及高强的信贷评级
- 每基金单位分派稳步增长，达159.59仙
期内，集团继续为租户提供积极的支援，包括透过推出市场推广活动协助商户促销，令期内市场推广开支有所增加。
另一方面，领展致力构建一个均衡的物业组合，以“核心型”及“核心增益型”作为投资重点，同时审慎进行“增值型”及“机会性”投资，以达致增长。领展正向“2025愿景”的目标迈进，继续透过多元化拓展，扩大投资组合，藉此推动增长。
配合集团2035年达致净零排放的策略，领展以2018／2019年度为基准，进一步为物业组合定下两个中期目标，包括在2025年前减少用电量及降低碳强度，监察进程以实现这宏大目标。集团将坚守其致力成为可持续发展企业的承诺。
香港物业组合
由于旅游限制持续，带动本地压抑的消费需求，令集团的香港业务大致回复正常水平，零售及停车场收益总额分别按年增长6.2%及12.2%。
于2021年9月30日，零售组合的出租率进一步提升至97.5%，创历史新高；平均续租租金调整率回升至3.4%，平均每月租金保持在每平方尺62.4元的水平。旗下商户亦展现强韧的抗逆力，租金收缴率维持在98%的高水平。
期内，商户每平方尺销售总额按年增长8.9%，接近于2019年疫情之前水平。随着饮食及一般零售业好转，整体租金对销售额比例回复至13%的正常水平。受惠于2021年10月1日起发放的第二批消费券计划，预期租赁市场气氛及整体商户销售于2021／2022年下半年度将继续改善。
随着防控疫情的限制措施逐步解除，商业及休闲活动得以恢复，带动停车场期内表现呈现增长趋势。期内停车场时租收益大幅提高，按年增长39.1%，回复至疫情前水平；加上月票销售额稳步增长，令整体停车场收益按年上升12.2%。
领展的香港办公室租赁进展亦令人鼓舞。截至2021年10月，海滨汇的已落实租用率已达93.8%。现时海滨汇余下部分空置办公室空间位于顶楼，集团将致力发掘有意寻找可观赏绝佳海景甲级办公室空间的优质租户。
中国内地物业组合
中国内地物业组合期内的收益总额及物业收入净额分别按年增长15.6%及13%，收益增加主要由于广州太阳新天地购物中心带来新贡献，以及其他内地物业的零售续租租金调整率理想；整体租金收缴率维持于97%的稳健水平。集团在内地其中五个商场继续录得理想的续租租金调整率，达12.1%；而新收购的七宝万科广场的续租租金调整率更达31.3%。
办公室方面，上海领展企业广场甲级办公室大楼的办公室租用率提升至96.7%，而续租租金调整率则为-12.1%。集团正提升上海领展企业广场的写字楼大堂及公共空间，以确保该物业继续提供长远及稳健的收入。
海外物业组合
期内，两个分别位于澳洲100 Market Street及英国The Cabot的办公室大楼为集团带来全期租金收入，两项物业的收益总额及物业收入净额分别为2.45亿元及1.7亿元。该等物业继续全数由优质租户租用，截至2021年10月，租金收缴率整体维持稳健，达99%。
资产提升
期内领展分别以资本开支3,100万元及5,500万元完成兴华广场及太和广场的提升，投资回报率分别为13.2%及3.6%。目前集团正进行三个项目，包括位于深圳的领展中心城，以及香港的大元街市及乐富街市，涉及资本开支总额为4.05亿元。
展望未来，计划就约20个资产提升项目合共投放超过10亿元的资本开支；目前集团并无预见任何在供应链方面的挑战会影响到提升项目的成本及材料。
收购
领展分别于2021年4月及6月完成收购上海七宝万科广场50%权益及广州太阳新天地购物中心全部权益。由于七宝万科广场约60%租约（按租金计）将于2023／2024年度或之前到期，而太阳新天地购物中心约19%租约（按面积计）将于2022／2023年度开始进行资产提升，预期这两项资产未来将为集团带来增长。
在回顾期后的2021年10月，集团以7.54亿元人民币收购分别位于东莞及佛山的两个新落成现代物流物业的75%权益。东莞及佛山坐落大湾区内四通八达的交通枢纽，租赁需求不断增加，集团挑选该两项物业，是基于其优越战略位置及已由知名商户全数租用。领展将与经验丰富的合作夥伴共同拥有该等物流物业，后者并将担任营运经理。该两项物业的加权平均租约到期日分别为3.5年及4.4年，预期将受惠于区内不断增长的租赁需求。这项稳健的小规模投资，令集团能够以相对较低的风险进军新领域。集团认为，物流物业一方面可与目前旗下的投资组合发挥协同互补作用，加上电子商务快速发展，将为集团提供良好增长潜力。
于2021年11月7日，领展宣布以总代价5.382亿澳元，收购位于澳洲悉尼的Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Aracade三项优质零售物业的50%权益。该等物业是澳洲最具生产力的零售资产之一，不但租用率高，并拥有忠诚度高的商户。鉴于相对具吸引力的收益率和回报率，近月不少资金明显重投澳洲市场的零售资产物业，而是项收购正好抓紧难能可贵的投资良机。该等物业现由Vicinity管理，未来亦将继续由其管理。Vicinity是澳洲领先的零售地产集团，管理澳洲61个购物中心共220亿澳元的零售资产。
于2021年11月10日，领展进一步宣布收购香港柴湾及红磡两幢停车场、汽车服务中心及仓库大楼，其总建筑面积近860,000平方尺，共拥有977个泊车位，收购总代为价58.2亿元。该两项物业地理位置优越，预期可为集团带来稳定的现金流及稳步上调的年租金收益。根据是项出售及租赁安排协议，两项物业均已分别签订初始为期五年的租约及享有连续三次每次续租三年的续租权；有关租赁协议不但为集团提供稳定的现金流，更已在协议内确保每年4%的租金升幅。另外，该等物业的承租人为在香港札根逾60年的知名汽车经销商仁孚行，主要代理平治汽车，可见该等物业的租赁非常稳健。
上述收购将进一步提振领展的投资组合；集团将继续以零售物业为重心，并逐步壮大其他商业资产的份额，包括停车场、办公室和物流等。
资本管理
尽管疫情导致业务持续受阻，领展仍维持稳健杠杆状况。于2021年9月30日，负债比率维持在19.5%。集团财政资源充裕，持有73亿元的未提取已承诺融资额度及21亿元的现金及存款。期内平均借贷成本降至2.3%。
回顾期内，集团合共动用8,260万元，以平均65.2元的价格回购共130万个基金单位；未来将视乎多项因素再作回购。凭藉稳健的财务状况，集团继续保持100%的分派率，并承诺直至2021／2022年度维持每年每基金单位14仙的酌情分派。
领展中期业绩公告已载于香港交易所披露易网站，连结如下：
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/1110/2021111000304_c.pdf
注：除非另有指明，否则所有金额均为港元。
附件
– 完 –
关于领展
领展房地产投资信托基金（香港股份代号：823），由领展资产管理有限公司管理，是环球市场上前领的零售物业房地产投资信托基金。领展于2005年成为首家在港上市的房托基金，基金单位全属公众持股，由私人和机构投资者持有，并为恒生指数成份股。领展以香港为基地，投资和管理涵盖多种资产类别的物业组合，包括零售设施、停车场和办公室，物业遍布香港、北京、广州、上海、深圳、伦敦和悉尼。为了实现中期目标“2025愿景”，领展积极在不同市场开拓可增长业务的机会，致力把握不同市场的扩展机会。如需更多资料请浏览：https://www.linkreit.com/。
