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领展主席聂雅伦（中）、执行董事兼行政总裁王国龙（左）及执行董事兼首席财务总裁黄国祥（右）公布领展房托2022/23年度中期业绩，并于今午新闻发布会上回答传媒提问。
领展资产管理有限公司（领展，或以下简称集团）为领展房地产投资信托基金（领展房托；香港股份代号：823）之管理人，公布领展房托截至2022年9月30日止六个月之中期业绩。
领展董事会主席聂雅伦表示：
“我欣然公布，集团截至2022年9月止六个月录得稳健业绩，以社区商业设施为重心的物业组合持续带来稳健的业务表现及展示强韧的抗逆力。现在纵然面对经济逆风，我们继续透过投资于新发展项目、资产提升、社区营造及社区参与等，为香港社会注入动力。同时，我们也不忘过去数年集团业务的新增长来自我们在不同地区及资产类别扩大投资。展望未来，有见市场前景未明，我们会耐心等待资产重新定价后的投资机会，继续以审慎态度扩大投资。我们的目标是要降低风险，提供稳定现金流，实现可持续增长，最终是要建立一个具抗逆力的稳健投资组合。我们冀向外界展示，领展不仅是巩固香港社会经济结构的重要一员，而即使在波动市况中，领展依然是一个可靠的投资伙伴。”
领展行政总裁王国龙表示：
“一直以来，我们透过积极管理资产和物业组合、严选投资目标，寻求增长并同时驾驭市场波动。我们一方面对社区商业设施的业务前景乐观，并相信其在充满挑战的环境下仍能为集团带来稳定的现金流；同时我们也看好中国内地及区内物流及冷藏仓库的行业前景，相信此等资产将能与我们的零售设施互相配合，并透过现有商户基础发挥协同效应。为了扩阔增长渠道，我们最近数年参与了多个合资项目，透过与这些资本伙伴合作，令我们接触到更多的投资机会。鉴于目前的利率环境，我们在寻求增长时会比以前更战略性地运用我们的财政资源；我们在集团的大本营香港、以至中国内地、澳洲、以及新加坡继续发掘投资商机的同时，我们也会考虑资本流转的机会，以优化投资组合，从而实现可持续的长期增长。”
总览
于回顾期内，尽管营商环境受到疫情、地缘政治紧张局势、通胀飙升、加息及全球经济不稳等挑战所影响，但领展的物业组合继续展现高抗逆力，期内表现稳健：
期内香港物业组合表现稳健，旗下零售商户每平方呎零售销售总额表现持续优于市场，按年增长 3.8%。受惠于两幢于2021年12月收购的红磡及柴湾停车场/汽车服务中心及仓库大厦的全期贡献，停车场及相关业务表现令人鼓舞。
中国内地零售及办公室业务因冠状病毒病的抗疫防疫措施影响而受压，然而去年收购的大湾区物流资产带来新收入来源，抵消了部分负面影响。
此外，集团于期内完成收购澳洲的零售及办公室组合，不但增强集团的物业组合，更带来了额外的物业收入。
财务摘要
| 2022年9月30日 止六个月 百万元 |
2021年9月30日 止六个月 百万元 |
变幅 (%) | ||
|---|---|---|---|---|
|
可分派总额 |
3,277 |
3,190(1) |
+2.7% |
|
|
中期每基金单位分派 |
155.51 仙 |
152.59 仙 |
+1.9%(2) |
|
|
连同7仙的酌情分派：159.59仙 |
-2.6% |
|||
|
收益 |
6,042 |
5,778 |
+4.6% |
|
|
物业收入淨额 |
4,587 |
4,391 |
+4.5% |
|
|
已扣除税项及与基金单位持有人交易前之溢利 |
14,017 |
6,342 |
+121.0% |
|
|
每基金单位资产淨值(3) |
$80.86 |
$77.1 |
+4.9% |
|
|
投资物业总估值(3) |
223,485 |
212,761 |
+5.0% |
|
注释：
香港物业组合
领展的香港物业组合期内表现理想，收益总额及物业收入净额分别按年增长4.3%及5.3%，整体租金收缴率则维持在96%的稳健水平。
作为领展整体物业组合的支柱，香港零售物业组合表现强劲，收益较去年同期增长1.2% ；续租租金调整势头亦见强劲，平均续租租金调整率由2021/2022年度下半年的5.9%升至2022/2023年度上半年的8.5%。
尽管香港整体租赁市场气氛仍在恢复，但领展旗下社区商业设施的租赁活动保持活跃，期内集团已签订超过400份新租约，整体租用率维持于97.5%的高水平。
领展整体零售商户每平方呎销售总额按年增长 3.8% ，表现持续优于市场。随着饮食及一般零售业好转，整体租金对销售额比例进一步回复至12.6%的正常水平。
消费意欲好转，亦有助停车场的时租收益超越疫情前水平，加上月票销售改善及两幢位于红磡及柴湾的停车场/汽车服务中心及仓库大厦提供全期贡献，停车场及相关业务的收益按年增长12.7%。
受惠于择优而租趋势，位处九龙东的旗舰办公室大楼海滨汇于2022年10月5日的已落实租用率高达98.2%。
中国内地物业组合
受惠于大湾区的物流物业开始贡献新收益，领展中国内地物业组合的收益总额按年增长3.3%。然而，期内中国内地零售业因疫情影响而受压，导致此组合的物业收入净额按年轻微下降1.2%。但租金收缴率整体仍维持于90%的稳健水平。
因冠状病毒病抗疫措施引致的持续不明朗因素，压抑中国内地消费意欲，令租赁市场气氛冷淡。然而，领展中国内地零售物业组合（包括集团的合资格少数权益物业上海七宝万科广场）于期内仍然录得8.4%的平均续租租金调整率。期内领展迅速调整租赁策略，包括提供短期租约及设立期间限定店，并与本土品牌建立策略合作伙伴关系，以吸引人流。为持续支持租户，集团于期内提供合共2,400万元人民币的租金减免及物业管理费豁免。
领展在中国内地的物流物业地理位置优越，因此受惠于物流行业的强劲租赁需求，带动该等物业于报告期内取得令人满意的成绩。除了东莞及佛山两个现代物流物业于期内贡献全期收益外，领展于2022年5月提出进一步收购位于长江三角洲嘉兴及常熟的三项物流物业，其中嘉兴物业已于2022年6月29日完成收购。鉴于中国内地的物流业存在供需失衡，领展将继续探索相关投资机会，并正逐步建立本地团队监督物流物业业务，以支持该领域的增长策略。
办公室方面，集团仍以保持高租用率作为上海领展企业广场的重点策略。期内，纵然该办公室的续租租金调整率录得负增长，但租用率维持于96%的高水平。集团已完成领展企业广场的第一阶段资产提升工程，预期整个提升项目将于2022年底前完成。
海外物业组合
随着集团于期内已完成收购澳洲的零售及办公室组合，领展持有的海外物业组合已扩展至十个项目。此物业组合于期内的总收益及物业收入净额分别为2.81亿元及1.79亿元；整体租金收缴率为93%。
自澳洲重新开放国际边境以来，当地的消费意欲持续畅旺。在疫后复苏的有力支持下，澳洲零售销售增长及商户需求已企稳于冠状病毒病疫情前的水平。领展在澳洲的标志性零售物业组合租用率达95.9%，集团正与合作伙伴携手加大租赁力度，以迎合疫后新常态及抓紧经济复苏带来之机遇。
领展在澳洲及英国投资的办公室的加权平均租约到期日长达6.1年，因此为集团带来稳定的收益。随着防疫限制解除，该两地的员工返回办公室工作比率已逐步恢复。受惠于择优而租的趋势，领展海外办公室物业组合（包括位于悉尼及墨尔本的优质办公室组合之合资公司）于期末的租用率维持高企，达91.8%。
资产提升
于2022/2023年度上半年，领展在香港完成三个资产提升项目，包括乐富街市、大元街市及德田街市，合计资本开支约为1.36亿元，预计投资回报率分别为23.7%、21.8%及9.3%。
领展一直积极管理旗下资产，包括透过持续改善行业组合以提高生产力，并确保购物及餐饮设施可迎合顾客生活方式转变。目前，领展正为香港五个项目进行资产提升，包括凤德商场、东头街市、启田商场、蝴蝶广场及秀茂坪商场，预计资本开支合共约2.68亿元，预期于2023年初至2024年初竣工。
为响应行政长官于施政报告中提倡推动绿色运输、以迈向2050年前达致碳中和的目标，以及配合政府《香港电动车普及化路线图》，领展于 11 月 3 日公布电动车公众充电站安装计划，透过与三大战略伙伴及其他供应商合作，目标在2024年底前于旗下各区停车场提供合共3,000个电动车公众充电站，成为全港最大私营电动车公众充电站网络。
于中国内地，广州太阳新天地购物中心第一期资产提升已于2022年9月展开，预计资本开支约2亿元人民币。项目将增添更多餐饮、儿童/娱乐及一般零售商店，以迎合年轻消费者、白领一族及家庭顾客的需求。
物业发展
于2022年8月31日，领展宣布以地价7.66亿元中标观塘安达臣道一幅商业用地。领展计划于2027年前将该土地发展为包括零售设施、鲜活街市及设有停车场的社区商业物业，预计发展成本总额（包括地价）约16亿元。该商业物业于竣工后将连接邻近人口稠密的屋村及秀茂坪地区，地理位置优越，能够与领展区内多项物业创造协同效应，有助集团优化行业及商户组合。
资本管理
纵然面对各大央行大举加息、地缘政治紧张局势加剧及冠状病毒病疫情持续等挑战，但领展继续坚持审慎的资本管理方针，透过各种融资渠道积极争取低成本融资，以维持充裕的财政资源及流动资金，应对业务需求及策略收购。期内，集团成功从不同渠道取得合共67亿元的多币种贷款融资，以补充流动资金，及拨付其在澳洲及中国内地的策略收购。
尽管集团于期内完成了多项收购，但截至2022年9月30日的负债比率仅由22%微升至22.7%，平均借贷成本处于2.5%的低水平；而债务组合内亦维持约56.1%为固定利率。
领展并透过回购以回馈基金单位持有人。于2022年4月1日至10月7日期间，领展动用4.081亿元（包括交易成本）回购合共670万个基金单位，平均每单位作价60.7元。倘市况及其他监管规定许可，领展将考虑进一步回购基金单位。
领展中期业绩公告已载于香港交易所披露易网站，连结如下：
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/1109/2022110900100_c.pdf
注：除非另有指明，否则所有金额均为港元。
附件
–完–
关于领展
领展房地产投资信托基金（简称领展房托，香港股份代号：823）是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，由环球领先的房地产投资者及资产管理人领展资产管理有限公司负责管理。领展房托于2005年成为首家在香港上市的房托基金，自此基金单位全属公众持股，由私人和机构投资者持有。领展房托是香港证券市场指标恒生指数的成份股，亦是道琼斯可持续发展亚太区指数、富时社会责任指数、恒生可持续发展企业指数的成份股。领展资产管理有限公司以香港为基地，投资和管理涵盖多种资产类别的物业组合，包括零售设施、停车场、办公室和物流中心等商业地产，物业遍布中国的北京、包括香港、广州和深圳的大湾区和上海等长江三角洲城市群，以至英国伦敦和澳洲悉尼及墨尔本。为了实现可持续增长的愿景，领展资产管理有限公司积极在不同市场开拓业务机会，致力把握不同市场的机遇。
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