领展资产管理有限公司（领展）为领展房地产投资信托基金（领展房托；香港股份代号：823）之管理人，公布领展房托截至2023年9月30日止六个月的中期业绩。

领展董事会主席聂雅伦, 表示：

“尽管香港及中国内地的零售消费市场复苏较预期缓慢，我们的投资组合表现持续改善，录得稳定的租金收入及高出租率，我们公布的中期业绩彰显我们强韧的抗逆力。通过扩大投资物业组合，我们的物业收入净额录得双位数百分比增长，是区内少数能够同时在收入及可供分派总额均录得增长的房地产投资信托基金。为投资者的投资带来稳定回报及可持续的增长，是我们坚定不移的承诺。”

领展行政总裁王国龙, 表示：

“于上半年，我们继续专注营运，用心管理资本、资产及物业组合，致力为单位持有人创造价值。我们的团队审慎管理资本及融资，减轻高息环境带来的冲击。我们已完成整合新加坡的资产，并持续推动物业组合快速恢复生产力。尽管我们预期动荡的市场环境在可预见将来仍持续，我们会继续通过落实领展3.0战略，审慎而耐心地探索新增长路径。不论在过去或未来，领展依然是达至可持续增长路上值得信赖的合作伙伴。”

总览

尽管经济复苏较预期为慢，以及在截至9月30日底止的六个月市场利率持续上扬，领展的物业组合受惠于新收购的新加坡资产的贡献，以及香港市场表现稳健，继续展现其抗逆力：

• 财务
  • 收益及物业收入净额分别增长11.3%及10.4%，主要由于物业组合加入新收购的新加坡零售资产，以及来自澳大利亚零售资产及中国内地物流资产的全期收入
  • 尽管市场利率显著上升，可分派总额仍微升1.7%至33.33亿元
  • 全面摊薄的中期每基金单位分派为130.08仙，以供股后的基金单位数量为基础计算微升0.4%
  • 净负债比率维持在18%的低水平

• 物业组合
  • 香港物业组合的收益总额及物业收入净额分别按年增长2.4%及1%
  • 香港、中国内地及海外的所有零售物业租用率均高达95%或以上
  • 海外物业组合的收益及物业收入净额分别按年增长206.4%及236.9%至8.61亿元及6.03亿元

财务摘要

备注:

1. 按领展“五供一”供股计划后扩大后的基金单位数量作出调整。
2. 亏损主要由于投资物业公平值变动以及商誉、物业、器材及设备减值所致。
3. 与2023年3月31日的数据比较。

香港物业组合

尽管香港零售市场复苏较预期疲弱，领展的香港物业组合展现强韧抗逆力。在访港旅客人数持续增长，以及就业市场改善，提升了本港零售业市场的能见度。在上一个财政年度，领展整体零售商户每平方尺销售总额增长已超越疫情前水平，这次在回顾期内亦持续录得3.1%增长。

领展的零售物业组合收益总额及物业收入净额分别按年增长2.4%及1%。领展以积极的策略满足新兴零售商户的需求，以及专注于培养物业组合中具增长潜力的商户，推动零售租用率保持在98%。期内集团签订了超过300份新租约，平均每月租金升至每平方尺64.3元水平。期内续租租金调整率升至8.7%，租金对销售额比例进一步微跌至12.4%。

在回顾期内，东头街市完成了资产优化，资本开支为2,800万元，预计投资回报率为15.9%。为释放资产潜在价值及提升客户体验，目前集团正进行六个资产优化项目，分别位于启田商场、蝴蝶广场、建生商场、富善商场、秀茂坪商场及鲤鱼门广场，涉及资本开支总额为3.78亿元，预计在2023年底至2025年初完成。

受惠于月租及时租停车场收入持续改善，停车场及相关业务的整体收益按年增长5.2%。由于期内月租收费上调，停车场月租收入按年上升4.5%；时租收入亦按年增长7.5%，主因期内停车场收费以低至中单位数百分比幅度上调所致。

由于两名租户退租，领展位于九龙东的旗舰办公大楼海滨汇在截至2023年9月30日止的租用率为86.1%。由于已有新租户承诺租用相关楼面，承诺租用率提升至98.2%。

中国内地物业组合

以人民币计算的中国内地物业组合的收益总额保持平稳。部分零售资产正进行资产优化，以及广州天河领展广场及领展中心城两项零售资产处于稳定期，令期内收益减少，惟两项新收购的物流资产的新收益贡献抵销了部分影响。以人民币计价的物业收入净额按年录得2.5%增长，主要由于严谨控制成本。受外汇影响，以港元计价的收益及物业收入净额分别按年下跌6%及3%。

领展的内地零售物业组合（包括集团的合资格少数权益物业上海七宝万科广场）租用率保持在95.8%的高水平。尽管因复苏动力偏弱，令续租租金调整率仍为负数的-5.2%，但预期在今年底会回复正数。

广州天河领展广场的第一期资产优化工程已经完成，并于2023年9月重开试业，资本开支为人民币3亿元，项目投资回报率约为12%。该项资产的定位已重新设定为社区而设的人文生态圈，融合现代生活潮流与共享玩乐元素。

尽管新办公室供应增加，上海领展企业广场的租用率于2023年9月30日维持于91.5%水平，期内续租租金调整率改善至-7.5%。

领展五个优质物流设施位处大湾区及长江三角洲相连城市，其中位于江苏省常熟南部及常熟北部的两项物流资产亦分别于2023年4月及5月完成收购。整体租用率保持在95%的健康水平。

海外物业组合

期内领展海外物业组合包括12项零售及办公大楼资产，遍及澳大利亚、新加坡及英国。整体海外物业组合的收益及物业收入净额分别为8.61亿元及6.03亿元，分别增长206.4% 及236.9%，主要来自新收购澳大利亚及新加坡资产的贡献。

零售资产业务表现持续复苏，部分更已重返疫情前水平。澳大利亚及新加坡的零售资产租用率分别企稳于98.1%及99.3%，反映租务策略见效，成功带来全新及独特的零售商户。

此外，领展在新加坡的区域办事处已于7月正式启用，进一步展现领展在亚太区拓展业务的承诺。新加坡物业组合与团队的整合促进与香港及中国内地团队建立更紧密的合作关系，并发挥协同效应。

领展海外办公室组合受惠于择优而租的趋势，以及强化社区营造策略，包括设施以及环境、社会及管治的认证。加权平均租约维持约5.3年水平，整体租用率为95.1%。由于大部分租赁附有每年租金递增条款，该等资产持续提供稳定收入。

资本管理

领展完成188亿元“五供一”供股计划后，显著壮大资本基础，预计在2024年底前毋须进行再融资。截至2023年9月30日，供股所得资金净额中92亿元已用于偿还债务，另以4亿元支付完成收购常熟南及常熟北的两项物流资产。

期内，在偿还60亿元银行贷款后，领展负债比率由24.2%降至23.2%。截至2023年9月30日的总负债为597亿元，净负债比率保持在18%的低水平。

截至2023年9月30日，固定利率债务占整体债务组合的比例，由2023年3月31日的56.8%，显著增加至截至2023年9月30日的69.8%，以尽量减低利率波动的风险。尽管期内市场利率显著上升，期内平均借贷利率保持在具竞争力的3.74%。债务到期年限平均为3.4年，债务到期日分摊于未来15年间。

领展中期业绩公告已载于香港交易所披露易网站，连结如下：

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/1108/2023110800242_c.pdf

注：除非另有指明，否则所有金额均为港元。

附件

截至2023年9月30日止六个月的财务数据一览

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关于领展

领展房地产投资信托基金（简称领展房托，香港股份代号：823）是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，由环球领先的房地产投资者及资产管理人领展资产管理有限公司负责管理。领展房托于2005年成为首家在香港上市的房托基金，自此基金单位全属公众持股，由私人和机构投资者持有。领展房托是香港证券市场指标恒生指数的成份股，亦是道琼斯可持续发展亚太区指数、富时社会责任指数、恒生可持续发展企业指数的成份股。领展资产管理有限公司以香港为基地，投资和管理涵盖多种资产类别的物业组合，包括零售设施、停车场、办公室和物流中心等商业地产，物业遍布中国的北京、包括香港、广州和深圳的大湾区和上海等长江三角洲城市群，以至新加坡、澳大利亚悉尼和墨尔本、以及英国伦敦。为了实现可持续增长的愿景，领展资产管理有限公司积极在不同市场开拓业务机会，致力把握不同市场的机遇。

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