领展行政总裁王国龙发表文章，探讨当前市场环境下REITs的投资价值。他认为，外围利率环境改善和内在经济发展稳定，将有助REITs实现价值回归。若REITs日后能够纳入互联互通机制，更将为内地与香港市场的投资者带来资产配置的新选择。REITs 风险适中且拥有稳定的分红政策和相对可持续的股息收益率，符合投资者稳健资产配置的需求。 

联储局在2023年12月13日的议息会议后，向市场明确表态未来可能减息。这一“由鹰转鸽”的态度变化，刺激全球多项资产价格齐齐冲高，其中亦包括近两年来承压的亚太区房地产投资信托基金（REIT）。在投资者普遍预期美国加息周期接近尾声之际，亚太区REITs市场已从去年10月底的低位开始呈现反弹趋势。香港恒生房地产基金指数和新加坡iEdge亚太REIT指数，于2023年最后两个月内分别上涨约16%和15%，大幅跑赢两个市场的大盘。 

市场目前已有共识，即国际金融体系已走出过去几年中最“紧缩”的阶段。尽管未来环球经济前景仍有不少挑战，但主动型投资者已开始重新考虑其资产配置策略，REITs获追捧就是典型例证之一。而对于A股和港股投资者，在经历市场调整后，外围利率环境的改善和内在经济发展的稳定，都将有助两地市场逐渐迎来价值回归。 

风险适中收益可持续 

REITs于1960年代诞生于美国，亚洲REITs市场始于21世纪。香港于2005年11月迎来首只挂牌的领汇房地产投资信托基金（现称领展），中国内地市场亦自2021年起加快推进公募REITs市场建设。按规定，获监管机构认可的香港和内地REITs必须在交易所上市，其买卖更为灵活便利，与一般股票交易无异。以港股目前唯一蓝筹REIT领展为例，作为恒生指数成分股，以及亚太区市值最大REIT，公司长期拥有较好的流动性。 

REITs通过投资房地产等实业相关资产，以及进行投后资产运营与处置，获得租金、利息、管理费和资产增值回报等收入。一只REIT既可以专注投资单一类型的物业，亦可拥有多元化的底层资产。以内地的C-REITs为例，目前各公募基础设施REITs普遍以单一类型资产为主，这与REITs市场发展的成熟度和资产持有人的经验背景有关。在C-REITs市场提质增量扩容的趋势下，内地基础设施各类子行业的细分度，将与每只C-REIT专注某类资产的特色有机互补。 

港股亦为投资者提供了不同REITs的选择，例如主营内地物流资产的顺丰房托、拥有内地与香港多项写字楼与零售物业的越秀房产基金，以及植根香港必需消费品民生商场、管理亚太区跨市场多元商业地产的领展等。相较C-REITs，香港的H-REITs市场通过单只房托基金底层资产的多样化、地域风险布局的国际化与分散化，以及相对丰富成熟的资产管理与基金管理经验，彰显其优势特色。 

REITs相较股票的另一特点，是其风险适中且拥有稳定的分红政策和相对可持续的股息收益率，这也符合目前内地投资者稳健配置的需求。在经历近年股市波动后，“求稳”渐成市场主流心态。根据上海交通大学中国金融研究院牵头发布的《中国居民投资理财行为调研报告（2023）》，期望投资年化收益在保值不亏至5%之间的内地受访者，占比从2021年的37%大增至2023年的54%，期望更高收益的比例相应减少。 

根据香港交易所数据，港股合计11只REITs于2024年1月17日的静态平均收益率约为9.07%，静态市值加权平均收益率约为7.13%，显著高于传统现金类和部分固定收益类低风险低回报资产的收益率。受监管要求，全球主流市场上市REITs每年的分红比例，普遍不得低于可分派收入的90%，港股亦有数只REITs常年将全部可分派收入都用于分红。而根据招商银行《2023中国私人财富报告》，约40%的受访高净值人士未来两年内有意配置REITs，这亦是市场发展成熟的一种体现。 

互联互通新机遇 

内地和香港的证券监管机构已在去年多次表示，正研究推动REITs纳入互联互通机制。据香港交易所统计，内地与香港启动股市互联互通的九年以来，沪深港通分别为A股和港股带来约1.8万亿元人民币和2.9万亿港元的净流入资金。若REITs最终获纳入，投资者基础的扩大，流动性和交投活跃度的提升，都将为两地REITs市场发展带来新的机遇。 

宏观因素改善也将支撑REITs的估值。全球主要央行可能在2024年内减息，有助降低REITs的利息支出。货币政策转向也将提升整体经济活跃度，惠及REITs底层资产。 

地产投资服务公司高力预计，2024年下半年，香港零售地产有望迎来强劲复苏；澳洲REITs的一、二级市场交易，近月亦显现出投资者完成资产重估的迹象，加上新加坡REITs近期回暖，种种因素都利好包括香港在内的亚太区REITs市场，区内业务布局多样分散化的房托基金价值亦有望企稳回升。 

当然，投资REITs并非万无一失。利率走势、地产周期等都将左右REITs的基本面；资产与基金管理人的专业度亦会影响REITs资产的价值。目前内地与香港REITs市场估值仍处低位修复阶段，但相信随着结构性利好持续增加，REITs有望在投资者未来的财富管理与资产配置中扮演更重要的角色。