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领展房托的管理人领展资产管理有限公司今日公布领展房托截至2026年3月31日止年度的全年业绩。图为领展旗下商场T Town。
领展房地产投资信托基金（领展房托；香港股份代号：823）的管理人领展资产管理有限公司（领展）今日公布领展房托截至2026年3月31日止年度的全年业绩。
领展董事会主席欧敦勤表示：
“我们一直细心聆听并审慎考虑基金单位持有人及其他持份者的意见，聚焦核心业务，发挥于亚太区零售物业及停车场资产管理方面的竞争优势。现阶段重点为提升核心物业组合表现、出售非核心资产，以及于价格具吸引力时回购基金单位，以提升基金单位持有人回报。”
“我们专注于严格控制成本及积极的资本管理，以应对市场逆风。通过因应租金基准调整而优化成本结构，领展为基金单位持有人的回报提供一定程度的保障。我们凭藉多元化的融资来源及有效的利率管理，维持稳健的资产负债表、保守的负债水平及充裕的流动性。这些基本因素有助我们的业务继续保持韧性，同时推动未来发展。”
“自 1 月 1 日起领导领展以来，黄国祥与我已将策略聚焦于核心业务，确保旗下商场持续切合所服务社区的需要，推出多项措施提升核心零售及停车场资产的竞争力，以应对包括电子商务在内的结构性转变。在资本配置方面，我们亦专注核心范畴，着重资本成本管理。现时整体资产组合中约有5% 至 10% 的资产被视为非核心资产，我们会审慎考虑在合适时机出售相关资产。倘若资本在满足短期需要后仍有余裕，且基金单位价格处于具吸引力的估值水平，我们会进行基金单位回购，以提升基金单位持有人的回报。我们亦会将部分出售所得资金，重新投资于核心商场资产组合。”
财务摘要
香港物业组合
香港零售业在旅客抵港人数逐步回升，以及就业市场条件持续改善的带动下，已初见复苏迹象。然而，复苏步伐并不平均，非必需品零售及旅游相关类别的复苏最为明显，而必需品销售的增长则相对温和。年内，来自中国内地电商平台的竞争压力，持续对必需品类别构成影响。不过临近年末，一般零售类别的商户销售总额跌幅有所收窄，反映相关压力有所纾缓。
香港物业组合的收益及物业收入净额分别按年下跌3.0%及4.6%，主要由于续租租金调整率为负数以及营运成本上涨。
于2026年3月31日，零售物业组合租用率维持在97.8%的高水平，受惠于具抗逆力的商户组合及来自日常生活零售商的稳定需求。平均每月每平方尺租金由去年的63.3元回落至60.1元。全年物业组合续租租金调整率为负8.2%。
商户销售额的跌幅按年收窄至1.0%，较去年有所改善；而租金对销售额比例轻微下跌至12.7%。按行业分类，餐饮业的销售额按年增长1.2%，超级市场及食品轻微下跌0.5%。一般零售销售额则下跌3.6%，惟跌幅较去年有所收窄。
年内，领展于旗下整个物业组合签订逾 587 份新租约。租赁需求主要由教育及兴趣班、特色餐厅，以及游戏及家庭娱乐营运商带动，反映消费者喜好持续转变。商户续租率保持稳健，维持在 80% 水平。
随着电子商务持续重塑零售生态，资产组合亦逐步演进，更着重以亲身体验为主的商户类型，包括餐饮、健身中心以及教育及长者中心；同时扩展储物柜及取件网络，包括于2026年4月推出自营的取件服务站“领点”，以满足社区需要、维持商场客流量、并带动周边消费，同时加深对电子商务发展趋势的掌握。
年内领展于鲤鱼门广场、TKO Spot及逸东商场进行资产优化项目，投资额分别为5,900万元、2,100万元及6,700万元，预期投资回报率分别为14.5%、29.1%及10.6%。
目前正处于规划及法定审批阶段的项目的资本开支约6亿元。另外，进行中的资产优化项目涉及资本开支总额5,400万元，预计于2026年5月至9月期间完工。
为进一步加强成本管理，领展已将旗下零售物业及停车场营运的设施管理合约，整合至综合设施管理模式，从而提升营运效率。
位于安达臣道的中心地段的领达广场，正开发成楼面面积达139,000平方尺的社区商业资产。项目施工如期推进，目前正进行内部装修工程。预租进展理想，预计可于2026/2027年度如期完工，并于年内下半年开始营运。
停车场及相关业务收入大致持平，按年仅轻微下跌 0.2%。受惠于加强推广策略包括“随意泊”计划，及推出动态收费，时租收入按年上升 2.3%，惟有关增幅部分被月租收入按年下跌 1.0% 所抵销。
领展通过合营公司持有位于九龙东的办公大楼海滨汇，截至2026年3月31日的租用率为99.6%，表现优于整体九龙东办公大楼整体市场。
中国内地物业组合
以人民币计算，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年减少5.1%及5.8%，主要是因为年内续租租金为负数所致。经换算为港元后，总收益及物业收入净额分别按年下降3.0%及3.7%。
于2026年3月31日，领展房托的中国内地零售物业组合的租用率为96.6%，年内商户续租租金调整率为负14.3%。
领展通过具针对性的租赁措施及资产重新定位，以应对日益加剧的竞争，商场日均客流量及商户销售额（不包括电动车）因而录得温和改善。
年内，领展为物业组合引入逾174个品牌，租赁策略聚焦于配合当前消费趋势的商户类别，包括潮流生活品牌、文创潮品相关零售及休闲餐饮选择，以提升物业组合对现今消费者的相关性及吸引力。
领展年内完成了广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产优化项目。其中广州天河领展广场共两期涉及资本开支总额为人民币3.81亿元，录得投资回报率为10.7%；而北京通州领展广场的资本开支为人民币6,300万元，投资回报率为10.0%。
尽管市场内办公室供应持续增加与空置率攀升，上海办公大楼资产于2026年3月31日的出租率仍维持在95.7%的稳定水平。
领展房托于中国内地的物流资产组合包括五项资产，位于邻近大湾区及长三角一线城市主要交通枢纽，于2026年3月31日平均租用率为97.9%。
海外物业组合
领展房托的海外物业组合的收益及物业收入净额分别为18.67亿元及12.36亿元，按年分别增长4.8%及2.7%。
澳大利亚零售物业组合的续租租金调整率达16.5%，截至2026年3月31日的租用率维持在99.5%的健康水平。
新加坡的零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza维持强劲表现，租用率及续租租金调整率分别为98.2%及正12.3%。由领展管理的第三方拥有物业宏茂桥坊继续录接近全数租出，续租租金调整率表现稳健，与市场水平基本一致。
于 2026 年 4 月8日，领展宣布与Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd订立协议，出售位于新加坡的零售物业 Swing By @ Thomson Plaza 的物业权益，作价 2.5 亿新加坡元。出售所得款项拟用于回购基金单位。
国际办公大楼物业组合的加权平均租约到期年期为4.5年，整体租用率为87.7%。
资本管理
领展房托期内继续受惠于稳健的资本基础及流动资金状况。负债比率由2025年3月31日的23.1%升至2026年3月31日的25.6%；净负债比率由2025年3月31日的21.5%，上升至2026年3月31日的23.9%，主要是因为物业组合估值下降。
债务总额（面值）由2025年3月31日的535亿元增至2026年3月31日的567亿元，定息债务占总债务的比例为60.0 %。平均借贷成本由截至2025年3月31日止全年的3.58%，进一步降低至3.44%。债务到期年限由一年前的平均2.8年延长至2026年3月31日的3.5年，而债务到期日摊分于未来12年间。
前景
尽管租金水平逐步回稳，香港零售组合的续租租金调整率预计于2026/27年度仍录得负数，并大致与2025/26年度的水平相若，反映高于现时租金水平的租赁周期即将步入尾声。
领展有信心，通过重新调整员工及一般和行政开支，预期每年可节省超过2亿元；同时审慎管理融资成本、推动有助提升收入的新措施，以抵销部分续租租金调整率为负数的影响，加上出售非核心资产并加快基金单位回购，将有助未来一年维持盈利稳定，并为每基金单位分派提供保障。
领展致力确保每基金单位分派及未来增长，均建基于稳健的盈利表现及强劲的资产负债表。凭藉核心业务的稳固基础，加上市场逐步趋于稳定、消费者信心回升，领展对中长期发展前景保持信心，同时亦会审慎关注地缘政治及宏观经济不明朗因素可能带来的影响。
资本循环仍然是领展策略的重点之一。领展将继续探索能实现投资价值的机会，并策略性地退出非核心资产。
领展房托全年业绩公告已载于香港交易所披露易网站。
请下载截至2026年3月31日止年度财务数据一览。
注：除非另有指明，否则所有金额均为港元。
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关于领展资产管理有限公司
领展资产管理有限公司（“领展”）是领先、独立且一体化的房地产投资者及管理人，聚焦亚太区市场。领展管理亚洲其中一个最大的房地产投资信托基金——领展房地产投资信托基金（“领展房托”，香港股份代号：823）及其房地产投资组合。
领展专注于具备良好往绩的核心优势，于亚太区主要市场包括香港、中国内地一线城市、新加坡及澳大利亚，拥有及积极管理商场及停车场。同时，领展致力发展新的资本合作伙伴关系，共同持有或管理第三方资本，并探索增值机遇，以进一步实现多元化，提升回报及基金单位持有人的价值。
领展矢志成为基金单位持有人、资本伙伴、商户以及其所服务的广大社区，在亚太区房地产市场值得信赖的伙伴。
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