领展行政总裁王国龙在”香港交易所走近上市公司系列峰会”主题演讲中，分享了领展如何从首家在香港上市的房地产信托基金，跃升成为目前规模超过2000亿、亚洲市值最大房托的发展里程。他说领展在每个关键发展阶段都保持着良好的记录，并一直努力在变化中的市场环境寻求增长。他感谢香港监管机构创造了一个有利房托行业发展的环境，他更认为，要吸引更多投资者和发行人参与，从而使香港房托市场更加成功，当局应要把房托纳入内地与香港证券市场的互联互通计划，并解决准发行人的痛点，例如上市时将资产转移到房托架构时豁免印花税，以及允许房托以公司而非信托形式成立。以下为发言重点，讲辞全文只有英文版本。

领展于2005年11月25日在香港交易所上市，开启了香港房地产信托基金市场的新篇章。17年过去，领展跨过了多个发展里程碑，至今已成为以市值计亚洲最大的房地产信托基金，物业组合总值超过2000亿港元，涵盖零售设施、停车场、办公室及物流中心，分布中国内地、香港、以至英国伦敦和澳大利亚悉尼及墨尔本。领展的故事犹如香港市场发展的缩影；领展在每个关键发展阶段都保持着良好的记录，并一直努力在变化中的市场环境寻求增长。

领展1.0

领展的核心能力在于投资组合管理、资本管理和资产管理三方面。

于2005年在香港上市之初，领展当时旗下物业组合有180个商场及停车场，但资产组合正面对着物业老化、消费者满意度不高、以及商户组合未能完全切合市民生活方式转变等问题，因此能够提升及优化业务组合是领展当时最迫切的任务。经过多年努力，领展这方面的成绩有目共睹。透过广泛的市场调查及灵活的资产管理策略，领展不但为顾客提供更优质的购物休闲体验，也透过社区营造项目将商场及周边空间建成社区中心。领展迄今在香港已投资超过90亿港元完成93个资产提升项目，领展租户的销售额增长过去多年均高于香港整体零售市场的水平，而截至2022年9月，领展旗下商户整体租用成本（即租金占营业额比例）只是处于12.6%的健康水平。

领展2.0

迈向上市10周年之际，领展在营运各种社区商业设施上已累积相当经验，也成功推行了多项大型资产优化项目，提升物业整体质量及服务水平。我们开始在原有资产组合以外寻求增长，此举旨在维持我们投资组合的长期生产力、韧性和可持续性。我们深信积极的投资组合管理方针；事实上，作为房托基金，我们必须不时检讨我们的投资组合，并确保我们的投资组合具有增长前景。我们一直对基金单位持有人维持可分派收入总额100%分红的政策，而我们在管理组合时也会出售资产、从而把资本回收和重新分配于新投资上。

我们逐步将业务拓展至不同资产类别，从以往专注社区商业设施，扩阔至投资于逾10个办公室物业及5个物流物业；物业覆盖地区也从香港延伸至中国内地，以至澳大利亚及英国。我们的管理及投资结构更趋多元化，包括成立合营公司、购入少数股权及发展物业项目等。

随着领展管理的资产类别、业务所在地以及管理和投资结构更多元化，集团在投资组合管理、资本管理和资产管理三方面累积的优势与经验更加显着。业务伙伴的增加也拓展了我们的网络，令我们接触到更多新的业务机会，这些都为我们日后进一步发展奠定了坚实的基础。

领展３.0及展望

领展目前在香港拥有130个物业，遍布香港15区，包括共占900万呎的零售及办公室物业，另有22个位于中国内地、澳大利亚及英国的零售、办公室及物流资产。

领展在17年间已经有很大的蜕变，但我们的初心始终如一，就是为基金单位持有人及不同利益相关者创造最大价值，致力优化投资物业组合，以带来可持续的收入增长，同时为市民下一代缔造欣欣向荣的社区空间，提升大众生活质量。

目前，我们瞄准多个资产类别的投资机会，尤其是社区商业设施及物流资产，也会考虑不同的投资模式及投资平台。除了我们的大本营香港，领展也会继续放眼其他目标市场，包括中国内地一线城市、澳大利亚及新加坡。

有见市场前景未明，我们会耐心等待资产重新定价后的投资机会，也积极探索与资本伙伴合作，更好地捕捉市场瞬息万变的机遇。我们相信与资本伙伴的协作，能共享双方的资源及专长，长远有助扩大领展的资产管理规模及收入。另一方面，领展也能协助资本伙伴在亚太地区进行资产配置。领展是亚太区内罕有的独立房地产资产管理公司，而且规模庞大，我们可以为有兴趣在区内找寻增长和配置资金的投资者提供很多服务。

我们感谢香港特别行政区政府及监管机构创造了一个有利房托行业发展的环境。为了吸引更多投资者和发行人参与、从而使香港房托市场更加成功，我们认为当局应要把房托纳入内地与香港证券市场的互联互通计划，并解决准发行人的痛点，例如上市时将资产转移到房托架构时豁免印花税，以及允许房托以公司而非信托形式成立。我们深信业界同仁已做好准备，全力支持当局所推出的市场发展措施，希望市场发展更加兴旺。