2021年11月10日

壯大資產進一步提振堅實業務基礎

領展資產管理有限公司(領展)為領展房地產投資信託基金(領展房託;香港股份代號:823)之管理人,公布領展房託截至2021年9月30日止六個月之中期業績。

領展董事會主席聶雅倫表示:

「當我們為集團『2025願景』作中期檢討之際,我們樂見領展繼續按發展藍圖,把握到好些提升集團價值的投資機會。首先,我們在物流領域作出了首項投資,在發展蓬勃的大灣區收購了兩個物流中心的權益。這項投資可帶來即時收益,夥拍專家也確保我們能以穩健的方式進入一個新市場。同時,我們在澳洲悉尼也收購了三個優質零售資產的權益,以及在香港收購了兩幢停車場、汽車服務中心及倉庫大廈,凡此都將進一步加強集團投資組合的生產力。此際我們處於有利的優勢,將在目標市場繼續尋找投資機會,藉此實現可持續增長。」

領展行政總裁王國龍表示:

「2019冠狀病毒病疫情在我們的主營市場已大致受控,我們樂見租戶業務穩步恢復。旗下香港零售組合的租用率更創新高達97.5%,租戶銷售總額亦已回復至2019年疫情前的水平。儘管我們仍面對著疫情不穩定所帶來的重重挑戰,但我們會繼續秉持『商業互融』的理念,與所有持份者攜手協作,共建更繁盛及健康的社區。」

展望

即使在經營環境極其艱難時,領展的投資組合在過去18個月仍然展現出非凡的抗逆力,全賴集團堅實的業務基礎,並透過收購推動增長。領展的業務正從疫情中穩步復甦,雖然近日境外新型冠狀病毒病個案上升,加深了市民對疫情在冬季捲土重來的擔憂,但撇除不可預見的因素,領展對本財政年度餘下時間的經營業績保持審慎樂觀。

財務摘要

2021年9月30日
止六個月
百萬元

2020年9月30日
止六個月
百萬元

%
變幅 

可分派總額(1)

3,336

2,921

+14.2%

中期每基金單位分派

159.59

141.65仙

+12.7%

收益

5,778

5,233

+10.4%

物業收入淨額

4,391

4,037

+8.8%

溢利/(虧損)

6,342

(4,325)

不適用

每基金單位資產淨值(2)

77.99元

76.24元

+2.3%

投資物業總估值(2)

206,551

199,074

+3.8%

註:

  1. 經調整及計入1.46億元的酌情分派(2020年9月30日止六個月:1.44億元)。
  2. 此數據比較是以2021年3月31日之數字為基礎。

總覽

截至2021年9月30日止六個月,受惠於2019冠狀病毒病疫情改善,以及疫苗接種人口增加,令社交距離措施得以紓緩,帶動整體租賃情況呈現復甦跡象,領展遍佈不同地域的多元投資組合亦得以受惠:

  • 收益及物業收入淨額分別按年增長10.4%及8.8%
  • 高租用率及租金收繳率
    • 香港零售物業及辦公室:出租率創歷史新高,分別達97.5%和93.8%
    • 中國內地物業組合:整體租金收繳率保持在97%的健康水平
  • 續租租金調整率重回正軌
    • 香港零售物業:平均續租租金調整率回復正數至3.4%
    • 中國內地零售物業:錄得12.1%的理想續租租金調整率
  • 穩健的財務狀況:充裕的流動資金及高強的信貸評級
  • 每基金單位分派穩步增長,達159.59仙

期內,集團繼續為租戶提供積極的支援,包括透過推出市場推廣活動協助商戶促銷,令期內市場推廣開支有所增加。

另一方面,領展致力構建一個均衡的物業組合,以「核心型」及「核心增益型」作為投資重點,同時審慎進行「增值型」及「機會性」投資,以達致增長。領展正向「2025願景」的目標邁進,繼續透過多元化拓展,擴大投資組合,藉此推動增長。

配合集團2035年達致淨零排放的策略,領展以2018/2019年度為基準,進一步為物業組合定下兩個中期目標,包括在2025年前減少用電量及降低碳強度,監察進程以實現這宏大目標。集團將堅守其致力成為可持續發展企業的承諾。

香港物業組合

由於旅遊限制持續,帶動本地壓抑的消費需求,令集團的香港業務大致回復正常水平,零售及停車場收益總額分別按年增長6.2%及12.2%。

於2021年9月30日,零售組合的出租率進一步提升至97.5%,創歷史新高;平均續租租金調整率回升至3.4%,平均每月租金保持在每平方呎62.4元的水平。旗下商戶亦展現強韌的抗逆力,租金收繳率維持在98%的高水平。

期內,商戶每平方呎銷售總額按年增長8.9%,接近於2019年疫情之前水平。隨著飲食及一般零售業好轉,整體租金對銷售額比例回復至13%的正常水平。受惠於2021年10月1日起發放的第二批消費券計劃,預期租賃市場氣氛及整體商戶銷售於2021/2022年下半年度將繼續改善。

隨著防控疫情的限制措施逐步解除,商業及休閒活動得以恢復,帶動停車場期內表現呈現增長趨勢。期內停車場時租收益大幅提高,按年增長39.1%,回復至疫情前水平;加上月票銷售額穩步增長,令整體停車場收益按年上升12.2%。

領展的香港辦公室租賃進展亦令人鼓舞。截至2021年10月,海濱匯的已落實租用率已達93.8%。現時海濱匯餘下部分空置辦公室空間位於頂樓,集團將致力發掘有意尋找可觀賞絕佳海景甲級辦公室空間的優質租戶。

中國內地物業組合

中國內地物業組合期內的收益總額及物業收入淨額分別按年增長15.6%及13%,收益增加主要由於廣州太陽新天地購物中心帶來新貢獻,以及其他內地物業的零售續租租金調整率理想;整體租金收繳率維持於97%的穩健水平。集團在內地其中五個商場繼續錄得理想的續租租金調整率,達12.1%;而新收購的七寶萬科廣場的續租租金調整率更達31.3%。

辦公室方面,上海領展企業廣場甲級辦公室大樓的辦公室租用率提升至96.7%,而續租租金調整率則為-12.1%。集團正提升上海領展企業廣場的寫字樓大堂及公共空間,以確保該物業繼續提供長遠及穩健的收入。

海外物業組合

期內,兩個分別位於澳洲100 Market Street及英國The Cabot的辦公室大樓為集團帶來全期租金收入,兩項物業的收益總額及物業收入淨額分別為2.45億元及1.7億元。該等物業繼續全數由優質租戶租用,截至2021年10月,租金收繳率整體維持穩健,達99%。

資產提升

期內領展分別以資本開支3,100萬元及5,500萬元完成興華廣場太和廣場的提升,投資回報率分別為13.2%及3.6%。目前集團正進行三個項目,包括位於深圳的領展中心城,以及香港的大元街市樂富街市,涉及資本開支總額為4.05億元。

展望未來,計劃就約20個資產提升項目合共投放超過10億元的資本開支;目前集團並無預見任何在供應鏈方面的挑戰會影響到提升項目的成本及材料。

收購

領展分別於2021年4月及6月完成收購上海七寶萬科廣場50%權益及廣州太陽新天地購物中心全部權益。由於七寶萬科廣場約60%租約(按租金計)將於2023/2024年度或之前到期,而太陽新天地購物中心約19%租約(按面積計)將於2022/2023年度開始進行資產提升,預期這兩項資產未來將為集團帶來增長。

在回顧期後的2021年10月,集團以7.54億元人民幣收購分別位於東莞及佛山的兩個新落成現代物流物業的75%權益。東莞及佛山坐落大灣區內四通八達的交通樞紐,租賃需求不斷增加,集團挑選該兩項物業,是基於其優越戰略位置及已由知名商戶全數租用。領展將與經驗豐富的合作夥伴共同擁有該等物流物業,後者並將擔任營運經理。該兩項物業的加權平均租約到期日分別為3.5年及4.4年,預期將受惠於區內不斷增長的租賃需求。這項穩健的小規模投資,令集團能夠以相對較低的風險進軍新領域。集團認為,物流物業一方面可與目前旗下的投資組合發揮協同互補作用,加上電子商務快速發展,將為集團提供良好增長潛力。

於2021年11月7日,領展宣布以總代價5.382億澳元,收購位於澳洲悉尼的Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Aracade三項優質零售物業的50%權益。該等物業是澳洲最具生產力的零售資產之一,不但租用率高,並擁有忠誠度高的商戶。鑑於相對具吸引力的收益率和回報率,近月不少資金明顯重投澳洲市場的零售資產物業,而是項收購正好抓緊難能可貴的投資良機。該等物業現由Vicinity管理,未來亦將繼續由其管理。Vicinity是澳洲領先的零售地產集團,管理澳洲61個購物中心共220億澳元的零售資產。

於2021年11月10日,領展進一步宣布收購香港柴灣及紅磡兩幢停車場、汽車服務中心及倉庫大樓,其總建築面積近860,000平方呎,共擁有977個泊車位,收購總代為價58.2億元。該兩項物業地理位置優越,預期可為集團帶來穩定的現金流及穩步上調的年租金收益。根據是項出售及租賃安排協議,兩項物業均已分別簽訂初始為期五年的租約及享有連續三次每次續租三年的續租權;有關租賃協議不但為集團提供穩定的現金流,更已在協議內確保每年4%的租金升幅。另外,該等物業的承租人為在香港札根逾60年的知名汽車經銷商仁孚行,主要代理平治汽車,可見該等物業的租賃非常穩健。

上述收購將進一步提振領展的投資組合;集團將繼續以零售物業為重心,並逐步壯大其他商業資產的份額,包括停車場、辦公室和物流等。

資本管理

儘管疫情導致業務持續受阻,領展仍維持穩健槓桿狀況。於2021年9月30日,負債比率維持在19.5%。集團財政資源充裕,持有73億元的未提取已承諾融資額度及21億元的現金及存款。期內平均借貸成本降至2.3%。

回顧期內,集團合共動用8,260萬元,以平均65.2元的價格回購共130萬個基金單位;未來將視乎多項因素再作回購。憑藉穩健的財務狀況,集團繼續保持100%的分派率,並承諾直至2021/2022年度維持每年每基金單位14仙的酌情分派。

領展中期業績公告已載於香港交易所披露易網站,連結如下:

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/1110/2021111000304_c.pdf

註:除非另有指明,否則所有金額均為港元。

附件

截至2021年9月30日止六個月的年度中期財務數據一覽

下載中期業績簡報

下載高解像度相片

– 完 –

關於領展

領展房地產投資信託基金(香港股份代號:823),由領展資產管理有限公司管理,是環球市場上前領的零售物業房地產投資信託基金。領展於2005年成為首家在港上市的房託基金,基金單位全屬公眾持股,由私人和機構投資者持有,並為恒生指數成份股。領展以香港為基地,投資和管理涵蓋多種資產類別的物業組合,包括零售設施、停車場和辦公室,物業遍布香港、北京、廣州、上海、深圳、倫敦和悉尼。為了實現中期目標「2025願景」,領展積極在不同市場開拓可增長業務的機會,致力把握不同市場的擴展機會。如需更多資料請瀏覽:https://www.linkreit.com/

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