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領展主席聶雅倫（中）、執行董事兼行政總裁王國龍（左）及執行董事兼首席財務總裁黃國祥（右）公布領展房託2022/23年度中期業績，並於今午新聞發布會上回答傳媒提問。
領展資產管理有限公司（領展，或以下簡稱集團）為領展房地產投資信託基金（領展房託；香港股份代號：823）之管理人，公布領展房託截至2022年9月30日止六個月之中期業績。
領展董事會主席聶雅倫表示：
「我欣然公布，集團截至2022年9月止六個月錄得穩健業績，以社區商業設施為重心的物業組合持續帶來穩健的業務表現及展示強韌的抗逆力。現在縱然面對經濟逆風，我們繼續透過投資於新發展項目、資產提升、社區營造及社區參與等，為香港社會注入動力。同時，我們也不忘過去數年集團業務的新增長來自我們在不同地區及資產類別擴大投資。展望未來，有見市場前景未明，我們會耐心等待資產重新定價後的投資機會，繼續以審慎態度擴大投資。我們的目標是要降低風險，提供穩定現金流，實現可持續增長，最終是要建立一個具抗逆力的穩健投資組合。我們冀向外界展示，領展不僅是鞏固香港社會經濟結構的重要一員，而即使在波動市況中，領展依然是一個可靠的投資夥伴。」
領展行政總裁王國龍表示：
「一直以來，我們透過積極管理資產和物業組合、嚴選投資目標，尋求增長並同時駕馭市場波動。我們一方面對社區商業設施的業務前景樂觀，並相信其在充滿挑戰的環境下仍能為集團帶來穩定的現金流；同時我們也看好中國內地及區內物流及冷藏倉庫的行業前景，相信此等資產將能與我們的零售設施互相配合，並透過現有商戶基礎發揮協同效應。為了擴闊增長渠道，我們最近數年參與了多個合資項目，透過與這些資本夥伴合作，令我們接觸到更多的投資機會。鑑於目前的利率環境，我們在尋求增長時會比以前更戰略性地運用我們的財政資源；我們在集團的大本營香港、以至中國內地、澳洲、以及新加坡繼續發掘投資商機的同時，我們也會考慮資本流轉的機會，以優化投資組合，從而實現可持續的長期增長。」
總覽
於回顧期內，儘管營商環境受到疫情、地緣政治緊張局勢、通脹飆升、加息及全球經濟不穩等挑戰所影響，但領展的物業組合繼續展現高抗逆力，期內表現穩健：
期內香港物業組合表現穩健，旗下零售商戶每平方呎零售銷售總額表現持續優於市場，按年增長 3.8%。受惠於兩幢於2021年12月收購的紅磡及柴灣停車場/汽車服務中心及倉庫大廈的全期貢獻，停車場及相關業務表現令人鼓舞。
中國內地零售及辦公室業務因冠狀病毒病的抗疫防疫措施影響而受壓，然而去年收購的大灣區物流資產帶來新收入來源，抵消了部分負面影響。
此外，集團於期內完成收購澳洲的零售及辦公室組合，不但增強集團的物業組合，更帶來了額外的物業收入。
財務摘要
| 2022年9月30日 止六個月 百萬元 |
2021年9月30日 止六個月 百萬元 |
變幅 (%) | ||
|---|---|---|---|---|
|
可分派總額 |
3,277 |
3,190(1) |
+2.7% |
|
|
中期每基金單位分派 |
155.51 仙 |
152.59 仙 |
+1.9%(2) |
|
|
連同7仙的酌情分派：159.59仙 |
-2.6% |
|||
|
收益 |
6,042 |
5,778 |
+4.6% |
|
|
物業收入淨額 |
4,587 |
4,391 |
+4.5% |
|
|
已扣除稅項及與基金單位持有人交易前之溢利 |
14,017 |
6,342 |
+121.0% |
|
|
每基金單位資產淨值(3) |
$80.86 |
$77.1 |
+4.9% |
|
|
投資物業總估值(3) |
223,485 |
212,761 |
+5.0% |
|
註釋：
香港物業組合
領展的香港物業組合期內表現理想，收益總額及物業收入淨額分別按年增長4.3%及5.3%，整體租金收繳率則維持在96%的穩健水平。
作為領展整體物業組合的支柱，香港零售物業組合表現強勁，收益較去年同期增長1.2% ；續租租金調整勢頭亦見強勁，平均續租租金調整率由2021/2022年度下半年的5.9%升至2022/2023年度上半年的8.5%。
儘管香港整體租賃市場氣氛仍在恢復，但領展旗下社區商業設施的租賃活動保持活躍，期內集團已簽訂超過400份新租約，整體租用率維持於97.5%的高水平。
領展整體零售商戶每平方呎銷售總額按年增長 3.8% ，表現持續優於市場。隨著飲食及一般零售業好轉，整體租金對銷售額比例進一步回復至12.6%的正常水平。
消費意欲好轉，亦有助停車場的時租收益超越疫情前水平，加上月票銷售改善及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈提供全期貢獻，停車場及相關業務的收益按年增長12.7%。
受惠於擇優而租趨勢，位處九龍東的旗艦辦公室大樓海濱匯於2022年10月5日的已落實租用率高達98.2%。
中國內地物業組合
受惠於大灣區的物流物業開始貢獻新收益，領展中國內地物業組合的收益總額按年增長3.3%。然而，期內中國內地零售業因疫情影響而受壓，導致此組合的物業收入淨額按年輕微下降1.2%。但租金收繳率整體仍維持於90%的穩健水平。
因冠狀病毒病抗疫措施引致的持續不明朗因素，壓抑中國內地消費意欲，令租賃市場氣氛冷淡。然而，領展中國內地零售物業組合（包括集團的合資格少數權益物業上海七寶萬科廣場）於期內仍然錄得8.4%的平均續租租金調整率。期內領展迅速調整租賃策略，包括提供短期租約及設立期間限定店，並與本土品牌建立策略合作夥伴關係，以吸引人流。為持續支持租戶，集團於期內提供合共2,400萬元人民幣的租金減免及物業管理費豁免。
領展在中國內地的物流物業地理位置優越，因此受惠於物流行業的強勁租賃需求，帶動該等物業於報告期內取得令人滿意的成績。除了東莞及佛山兩個現代物流物業於期內貢獻全期收益外，領展於2022年5月提出進一步收購位於長江三角洲嘉興及常熟的三項物流物業，其中嘉興物業已於2022年6月29日完成收購。鑑於中國內地的物流業存在供需失衡，領展將繼續探索相關投資機會，並正逐步建立本地團隊監督物流物業業務，以支持該領域的增長策略。
辦公室方面，集團仍以保持高租用率作為上海領展企業廣場的重點策略。期內，縱然該辦公室的續租租金調整率錄得負增長，但租用率維持於96%的高水平。集團已完成領展企業廣場的第一階段資產提升工程，預期整個提升項目將於2022年底前完成。
海外物業組合
隨著集團於期內已完成收購澳洲的零售及辦公室組合，領展持有的海外物業組合已擴展至十個項目。此物業組合於期內的總收益及物業收入淨額分別為2.81億元及1.79億元；整體租金收繳率為93%。
自澳洲重新開放國際邊境以來，當地的消費意欲持續暢旺。在疫後復甦的有力支持下，澳洲零售銷售增長及商戶需求已企穩於冠狀病毒病疫情前的水平。領展在澳洲的標誌性零售物業組合租用率達95.9%，集團正與合作夥伴攜手加大租賃力度，以迎合疫後新常態及抓緊經濟復甦帶來之機遇。
領展在澳洲及英國投資的辦公室的加權平均租約到期日長達6.1年，因此為集團帶來穩定的收益。隨著防疫限制解除，該兩地的員工返回辦公室工作比率已逐步恢復。受惠於擇優而租的趨勢，領展海外辦公室物業組合（包括位於悉尼及墨爾本的優質辦公室組合之合資公司）於期末的租用率維持高企，達91.8%。
資產提升
於2022/2023年度上半年，領展在香港完成三個資產提升項目，包括樂富街市、大元街市及德田街市，合計資本開支約為1.36億元，預計投資回報率分別為23.7%、21.8%及9.3%。
領展一直積極管理旗下資產，包括透過持續改善行業組合以提高生產力，並確保購物及餐飲設施可迎合顧客生活方式轉變。目前，領展正為香港五個項目進行資產提升，包括鳳德商場、東頭街市、啟田商場、蝴蝶廣場及秀茂坪商場，預計資本開支合共約2.68億元，預期於2023年初至2024年初竣工。
為響應行政長官於施政報告中提倡推動綠色運輸、以邁向2050年前達致碳中和的目標，以及配合政府《香港電動車普及化路線圖》，領展於 11 月 3 日公布電動車公眾充電站安裝計劃，透過與三大戰略夥伴及其他供應商合作，目標在2024年底前於旗下各區停車場提供合共3,000個電動車公眾充電站，成為全港最大私營電動車公眾充電站網絡。
於中國內地，廣州太陽新天地購物中心第一期資產提升已於2022年9月展開，預計資本開支約2億元人民幣。項目將增添更多餐飲、兒童/娛樂及一般零售商店，以迎合年輕消費者、白領一族及家庭顧客的需求。
物業發展
於2022年8月31日，領展宣布以地價7.66億元中標觀塘安達臣道一幅商業用地。領展計劃於2027年前將該土地發展為包括零售設施、鮮活街市及設有停車場的社區商業物業，預計發展成本總額（包括地價）約16億元。該商業物業於竣工後將連接鄰近人口稠密的屋邨及秀茂坪地區，地理位置優越，能夠與領展區內多項物業創造協同效應，有助集團優化行業及商戶組合。
資本管理
縱然面對各大央行大舉加息、地緣政治緊張局勢加劇及冠狀病毒病疫情持續等挑戰，但領展繼續堅持審慎的資本管理方針，透過各種融資渠道積極爭取低成本融資，以維持充裕的財政資源及流動資金，應對業務需求及策略收購。期內，集團成功從不同渠道取得合共67億元的多幣種貸款融資，以補充流動資金，及撥付其在澳洲及中國內地的策略收購。
儘管集團於期內完成了多項收購，但截至2022年9月30日的負債比率僅由22%微升至22.7%，平均借貸成本處於2.5%的低水平；而債務組合內亦維持約56.1%為固定利率。
領展並透過回購以回饋基金單位持有人。於2022年4月1日至10月7日期間，領展動用4.081億元（包括交易成本）回購合共670萬個基金單位，平均每單位作價60.7元。倘市況及其他監管規定許可，領展將考慮進一步回購基金單位。
領展中期業績公告已載於香港交易所披露易網站，連結如下：
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/1109/2022110900100_c.pdf
註：除非另有指明，否則所有金額均為港元。
附件
–完–
關於領展
領展房地產投資信託基金（簡稱領展房託，香港股份代號：823）是亞洲市值最大的房地產投資信託基金，由環球領先的房地產投資者及資產管理人領展資產管理有限公司負責管理。領展房託於2005年成為首家在香港上市的房託基金，自此基金單位全屬公眾持股，由私人和機構投資者持有。領展房託是香港證券市場指標恒生指數的成份股，亦是道瓊斯可持續發展亞太區指數、富時社會責任指數、恒生可持續發展企業指數的成份股。領展資產管理有限公司以香港為基地，投資和管理涵蓋多種資產類別的物業組合，包括零售設施、停車場、辦公室和物流中心等商業地產，物業遍布中國的北京、包括香港、廣州和深圳的大灣區和上海等長江三角洲城市群，以至英國倫敦和澳洲悉尼及墨爾本。為了實現可持續增長的願景，領展資產管理有限公司積極在不同市場開拓業務機會，致力把握不同市場的機遇。
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