領展行政總裁王國龍發表文章，探討當前市場環境下REITs的投資價值。他認為，外圍利率環境改善和內在經濟發展穩定，將有助REITs實現價值回歸。若REITs日後能夠納入互聯互通機制，更將為內地與香港市場的投資者帶來資產配置的新選擇。REITs 風險適中且擁有穩定的分紅政策和相對可持續的股息收益率，符合投資者穩健資產配置的需求。

聯儲局在2023年12月13日的議息會議後，向市場明確表態未來可能減息。這一「由鷹轉鴿」的態度變化，刺激全球多項資產價格齊齊沖高，其中亦包括近兩年來承壓的亞太區房地產投資信託基金（REIT）。在投資者普遍預期美國加息周期接近尾聲之際，亞太區REITs市場已從去年10月底的低位開始呈現反彈趨勢。香港恒生房地產基金指數和新加坡iEdge亞太REIT指數，於2023年最後兩個月內分別上漲約16%和15%，大幅跑贏兩個市場的大盤。

市場目前已有共識，即國際金融體系已走出過去幾年中最「緊縮」的階段。儘管未來環球經濟前景仍有不少挑戰，但主動型投資者已開始重新考慮其資產配置策略，REITs獲追捧就是典型例證之一。而對於A股和港股投資者，在經歷市場調整後，外圍利率環境的改善和內在經濟發展的穩定，都將有助兩地市場逐漸迎來價值回歸。

風險適中收益可持續

REITs於1960年代誕生於美國，亞洲REITs市場始於21世紀。香港於2005年11月迎來首隻掛牌的領匯房地產投資信託基金（現稱領展），中國內地市場亦自2021年起加快推進公募REITs市場建設。按規定，獲監管機構認可的香港和內地REITs必須在交易所上市，其買賣更為靈活便利，與一般股票交易無異。以港股目前唯一藍籌REIT領展為例，作為恒生指數成分股，以及亞太區市值最大REIT，公司長期擁有較好的流動性。

REITs通過投資房地產等實業相關資產，以及進行投後資產運營與處置，獲得租金、利息、管理費和資產增值回報等收入。一隻REIT既可以專注投資單一類型的物業，亦可擁有多元化的底層資產。以內地的C-REITs為例，目前各公募基礎設施REITs普遍以單一類型資產為主，這與REITs市場發展的成熟度和資產持有人的經驗背景有關。在C-REITs市場提質增量擴容的趨勢下，內地基礎設施各類子行業的細分度，將與每隻C-REIT專注某類資產的特色有機互補。

港股亦為投資者提供了不同REITs的選擇，例如主營內地物流資產的順豐房託、擁有內地與香港多項寫字樓與零售物業的越秀房產基金，以及植根香港必需消費品民生商場、管理亞太區跨市場多元商業地產的領展等。相較C-REITs，香港的H-REITs市場通過單隻房託基金底層資產的多樣化、地域風險布局的國際化與分散化，以及相對豐富成熟的資產管理與基金管理經驗，彰顯其優勢特色。

REITs相較股票的另一特點，是其風險適中且擁有穩定的分紅政策和相對可持續的股息收益率，這也符合目前內地投資者穩健配置的需求。在經歷近年股市波動後，「求穩」漸成市場主流心態。根據上海交通大學中國金融研究院牽頭發布的《中國居民投資理財行為調研報告（2023）》，期望投資年化收益在保值不虧至5%之間的內地受訪者，佔比從2021年的37%大增至2023年的54%，期望更高收益的比例相應減少。

根據香港交易所資料，港股合計11隻REITs於2024年1月17日的靜態平均收益率約為9.07%，靜態市值加權平均收益率約為7.13%，顯著高於傳統現金類和部分固定收益類低風險低回報資產的收益率。受監管要求，全球主流市場上市REITs每年的分紅比例，普遍不得低於可分派收入的90%，港股亦有數隻REITs常年將全部可分派收入都用於分紅。而根據招商銀行《2023中國私人財富報告》，約40%的受訪高淨值人士未來兩年內有意配置REITs，這亦是市場發展成熟的一種體現。

互聯互通新機遇

內地和香港的證券監管機構已在去年多次表示，正研究推動REITs納入互聯互通機制。據香港交易所統計，內地與香港啟動股市互聯互通的九年以來，滬深港通分別為A股和港股帶來約1.8萬億元人民幣和2.9萬億港元的淨流入資金。若REITs最終獲納入，投資者基礎的擴大，流動性和交投活躍度的提升，都將為兩地REITs市場發展帶來新的機遇。

宏觀因素改善也將支撐REITs的估值。全球主要央行可能在2024年內減息，有助降低REITs的利息支出。貨幣政策轉向也將提升整體經濟活躍度，惠及REITs底層資產。

地產投資服務公司高力預計，2024年下半年，香港零售地產有望迎來強勁復蘇；澳洲REITs的一、二級市場交易，近月亦顯現出投資者完成資產重估的跡象，加上新加坡REITs近期回暖，種種因素都利好包括香港在內的亞太區REITs市場，區內業務布局多樣分散化的房託基金價值亦有望企穩回升。

當然，投資REITs並非萬無一失。利率走勢、地產周期等都將左右REITs的基本面；資產與基金管理人的專業度亦會影響REITs資產的價值。目前內地與香港REITs市場估值仍處低位修復階段，但相信隨著結構性利好持續增加，REITs有望在投資者未來的財富管理與資產配置中扮演更重要的角色。