領展行政總裁王國龍撰文，分享領展多年來將商場建設成社區聚腳點的心得，以及討論營造充滿活力的社區是商場營運者的社會責任。

香港面積不大，但香港的總零售面積達一億平方呎，當中約四成是商場，相等於每一平方里用地就有多於1.7個商場，密度被譽為世界之冠。究竟是什麼驅使香港人如此熱愛逛商場呢？

我推想，人總想與親朋好友相聚，然而香港的居所一般較為狹小，難以相聚一室，於是每逢假日，不少人都會外出逛街、到商場蹓躂，又或者在咖啡店待上整個下午，邀約朋友聚餐也多選在餐廳而非在家居，因此社區商場往往被視為生活的第三停留地（the third place），即第一停留地的家居及第二停留地的辦公室以外大家最常到的地方。

對於家居和辦公室，我們都會有不同的期望和要求，那麼作為第三停留地的商場，又如何發揮其社區聚腳點（social hub）的角色？社區由眾多不同背景的人組成，因此，商場設計專責團隊如果能由不同部門的職員及物業設計專家組成，集思廣益，從不同角度構思以客為本的創意設計方案，相信最能為顧客提供多元化的商場體驗。

建築新商場由零開始規劃、設計，當中可以充分滲入社區環境和特色等元素。但舊商場經歷時代變遷，不論設施還是設計，都無法滿足現代生活方式的需要，難再有效充當社區聚腳點的角色，因此舊式商場要追上時代步伐，定必要來個大變身，當中的挑戰難度鉅大。

由成立至今的15年來，領展曾修繕及優化不同規模的物業設施，當中包括完成了87個資產提升項目，在提升零售物業的建築環境方面累積了好些經驗，希望在此可以分享箇中面對的挑戰，以及把商場建設成社區聚腳點的一些心得。

與持分者事前充分溝通

為更有效使用有限空間，很多社區都採用住宅屋苑連商場的發展模式，在滿足民眾的居住需要的同時，亦方便日常購物消閒。這些位於屋苑內的社區商場，不單是居民每天買菜、用餐和消閒購物的地方，更是不少上班上學一族必經之途，與市民生活息息相關。改裝工程開展前，居民及商戶或會對工程及其影響抱有疑慮，因此，事前需要與商戶及其他持份者好好溝通，消弭有關憂慮及誤解。

其次，不少屋邨、屋苑的公共地方都是由商場及住宅業主共同持有，故此提升工作不時受制於商場及屋苑的地界劃分。即便是加設連接商場及屋苑住宅大廈的有蓋行人通道等便民設施，如要把通道無縫連接至住宅大廈，各方持分者包括屋苑法團等管理單位往往都要就設施日後的維修保養及屋苑的樓面面積使用權等廣泛事項商討，取得共識後方能成事。

規劃布局

社區商場的優化工程一般涵蓋改善物業整體的定位與規劃布局、室內間隔改裝、增加設施及改善物業內外設計等等，同時配合按區內居民需要調整商戶組合、加強顧客服務及宣傳活動等軟件提升，務求吸引他們留區消費，同時招徠跨區顧客，帶動商戶生意，營造一個繁盛的社區。

零售設施的規劃必須緊貼社區需求，比方說，黃大仙中心昔日就有街市由於面積所限，加上區內居民較多光顧鄰近更大型的街市，小街市人流一直未如理想，以致區內土地資源未能善用。因此，數年前，我們把小街市改為零售商鋪食肆，增加了居民日常生活需要的選擇。同樣，有見近年九龍西區的人口增加，鮮活街市不足而且距離民居甚遠，我們便將南昌薈商場的零售樓面改為鮮活街市，更適切地滿足社區需求。

不少社區商場與屋苑住宅大廈為鄰，故此規劃物業翻新工程時，必須仔細考慮對民居造成影響，作出適當平衡，例如在設計商場出入口時，會盡量與住宅大廈入口保持一定距離，或增加設施方向指示牌，以免將商場人流誤引到屋苑，減低商場營運可能對民居造成影響。同樣道理，物業外牆亦會避免設置霓虹燈，以減低光污染。

說起人流走向，大型社區商場在提升項目時可以引入旗艦百貨店，置於商場中心位置，面向港鐵站的出入口，引導客流至場內更多不同區域，並將商場的幾個部分連繫起來，帶旺場內其他商舖客流。另外，不少社區商場的優化工程都會引入臨街美食區，以特色地道美食招徠往來鄰近公共交通總站的訪客。

重新規劃布局，貫通客流，是提升社區零售設施的不二法門。

具體設計

對於不少早年設計、樓齡已有30至40年的商場和街市，往往由於舊式建築建構的先天不足，如消防及無障礙通道未有追上最新建築標準，改裝工程進行時需要一併改善，使其符合現代的設計標準。這不但可切合殘疾人士、長者和孕婦等訪客的需要，從商場營運角度而言，亦有助加強社區關係，提升客流。

這些老舊物業樓底一般也較低，往往限制了視角及空間感，需要從改善商鋪或街市檔頂設計來擴大視覺空間。

「他山之石，可以攻玉」。對於引入結合實用及美觀的嶄新零售物業設計，到外地觀摩尋找靈感，不失為集各家大成的良方。

香港近年有不少設於社區內的街市提升為摩登街市，就得力於工程團隊到訪歐美考察後，把當地的街市建築及營運經驗應用到香港，為行業帶來新氣象。經優化的新式街市採用開放式、非直線性的布局設計，令場內各式攤檔一目了然，更可引導顧客走到街市每個角落，促進商戶營銷。新式街市環境較昔日更加整潔乾爽，並且引入購物車、足夠輪椅及嬰兒車走過的寬闊通道等周到服務。

當區顧客的流量及使用習慣亦是商場設施規劃和設計的重要考量。倘若商場鄰近巴士站和地鐵站等公交設施，商場洗手間的使用會較為頻密，因此設施用料必須顧及耐用度及方便清潔，以減少日後設施因維修保養需要而經常出現停用的情況。

營造活力社區的社會責任

優化工程絶非只做一次就能一勞永逸。即使再出色的設計，隨着客群口味及市場趨勢的迅速轉變亦會變得不合時宜。商場營運者必須針對消費者不斷提升的期望，持續檢視規劃，並適時更新設施，始可持續成功營運和生存。

香港有大量的商場及零售設施，競爭非常激烈。地產業者常說物業及設施的地利十分重要，但市面也有些例子告訴我們，優越的地點並不完全保證零售物業及設施可以經營成功。

商場服務持續改革和創新，除了帶來更高的顧客流及顧客滿意度，更可通過增加零售商機為社區提供就業機會。商場只有在能滿足到居民需要及商戶經營不愁生意，我們才可營造出一個朝氣勃勃及充滿活力的社區，而這也是商場營運者的社會責任。

在可見的將來，商場大概仍然會是港人最愛的社區聚腳點，商場營運與時並進將是持續的旅程。

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