領展行政總裁王國龍在「香港交易所走近上市公司系列峰會」主題演講中，分享了領展如何從首家在香港上市的房地產信託基金，躍升成為目前規模超過2000億、亞洲市值最大房託的發展里程。他說領展在每個關鍵發展階段都保持著良好的記錄，並一直努力在變化中的市場環境尋求增長。他感謝香港監管機構創造了一個有利房託行業發展的環境，他更認為，要吸引更多投資者和發行人參與，從而使香港房託市場更加成功，當局應要把房託納入內地與香港證券市場的互聯互通計劃，並解決準發行人的痛點，例如上市時將資產轉移到房託架構時豁免印花稅，以及允許房託以公司而非信託形式成立。以下為發言重點，講辭全文只有英文版本。

領展於2005年11月25日在香港交易所上市，開啟了香港房地產信託基金市場的新篇章。17年過去，領展跨過了多個發展里程碑，至今已成為以市值計亞洲最大的房地產信託基金，物業組合總值超過2000億港元，涵蓋零售設施、停車場、辦公室及物流中心，分布中國內地、香港、以至英國倫敦和澳洲悉尼及墨爾本。領展的故事猶如香港市場發展的縮影；領展在每個關鍵發展階段都保持著良好的記錄，並一直努力在變化中的市場環境尋求增長。

領展1.0

領展的核心能力在於投資組合管理、資本管理和資產管理三方面。

於2005年在香港上市之初，領展當時旗下物業組合有180個商場及停車場，惟資產組合正面對著物業老化、消費者滿意度不高、以及商戶組合未能完全切合市民生活方式轉變等問題，因此能夠提升及優化業務組合是領展當時最迫切的任務。經過多年努力，領展這方面的成績有目共睹。透過廣泛的市場調查及靈活的資產管理策略，領展不但為顧客提供更優質的購物休閒體驗，亦透過社區營造項目將商場及周邊空間建成社區聚腳點。領展迄今在香港已投資超過90億元完成93個資產提升項目，領展租戶的銷售額增長過去多年均高於香港整體零售市場的水平，而截至2022年9月，領展旗下商戶整體租用成本（即租金佔營業額比例）只是處於12.6%的健康水平。

領展2.0

邁向上市10周年之際，領展在營運各種社區商業設施上已累積相當經驗，亦成功推行了多項大型資產優化項目，提升物業整體質素及服務水平。我們開始在原有資產組合以外尋求增長，此舉旨在維持我們投資組合的長期生產力、韌性和可持續性。我們深信積極的投資組合管理方針；事實上，作為房託基金，我們必須不時檢討我們的投資組合，並確保我們的投資組合具有增長前景。我們一直對基金單位持有人維持可分派收入總額100%分紅的政策，而我們在管理組合時也會出售資產、從而把資本回收和重新分配於新投資上。

我們逐步將業務拓展至不同資產類別，從以往專注社區商業設施，擴闊至投資於逾10個辦公室物業及5個物流物業；物業覆蓋地區亦從香港延伸至中國內地，以至澳洲及英國。我們的管理及投資結構更趨多元化，包括成立合營公司、購入少數股權及發展物業項目等。

隨著領展管理的資產類別、業務所在地以及管理和投資結構更多元化，集團在投資組合管理、資本管理和資產管理三方面累積的優勢與經驗更加顯著。業務夥伴的增加也拓展了我們的網絡，令我們接觸到更多新的業務機會，這些都為我們日後進一步發展奠定了堅實的基礎。

領展3.0及展望

領展現時在香港擁有130個物業，遍布香港15區，包括共佔900萬呎的零售及辦公室物業，另有22個位於中國內地、澳洲及英國的零售、辦公室及物流資產。

領展在17年間已經有很大的蛻變，但我們的初心始終如一，就是為基金單位持有人及不同持分者創造最大價值，致力優化投資物業組合，以帶來可持續的收入增長，同時為市民下一代締造欣欣向榮的社區空間，提升大眾生活質素。

目前，我們瞄準多個資產類別的投資機會，尤其是社區商業設施及物流資產，亦會考慮不同的投資模式及投資平台。除了我們的大本營香港，領展亦會繼續放眼其他目標市場，包括中國內地一線城市、澳洲及新加坡。

有見市場前景未明，我們會耐心等待資產重新定價後的投資機會，亦積極探索與資本夥伴合作，更好地捕捉市場瞬息萬變的機遇。我們相信與資本夥伴的協作，能共享雙方的資源及專長，長遠有助擴大領展的資產管理規模及收入。另一方面，領展亦能協助資本夥伴在亞太地區進行資產配置。領展是亞太區內罕有的獨立房地產資產管理公司，而且規模龐大，我們可以為有興趣在區內找尋增長和配置資金的投資者提供很多服務。

我們感謝香港特別行政區政府及監管機構創造了一個有利房託行業發展的環境。為了吸引更多投資者和發行人參與、從而使香港房託市場更加成功，我們認為當局應要把房託納入內地與香港證券市場的互聯互通計劃，並解決準發行人的痛點，例如上市時將資產轉移到房託架構時豁免印花稅，以及允許房託以公司而非信託形式成立。我們深信業界同仁已做好準備，全力支持當局所推出的市場發展措施，希望市場發展更加興旺。