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領展房託的管理人領展資產管理有限公司今日公布領展房託截至2026年3月31日止年度的全年業績。圖為領展旗下商場T Town。
領展房地產投資信託基金（領展房託；香港股份代號：823）的管理人領展資產管理有限公司（領展）今日公布領展房託截至2026年3月31日止年度的全年業績。
領展董事會主席歐敦勤表示：
「我們一直細心聆聽並審慎考慮基金單位持有人及其他持份者的意見，聚焦核心業務，發揮於亞太區零售物業及停車場資產管理方面的競爭優勢。現階段重點為提升核心物業組合表現、出售非核心資產，以及於價格具吸引力時回購基金單位，以提升基金單位持有人回報。」
「我們專注於嚴格控制成本及積極的資本管理，以應對市場逆風。透過因應租金基準調整而優化成本結構，領展為基金單位持有人的回報提供一定程度的保障。我們憑藉多元化的融資來源及有效的利率管理，維持穩健的資產負債表、保守的負債水平及充裕的流動性。這些基本因素有助我們的業務繼續保持韌性，同時推動未來發展。」
「自 1 月 1 日起領導領展以來，黃國祥與我已將策略聚焦於核心業務，確保旗下商場持續切合所服務社區的需要，推出多項措施提升核心零售及停車場資產的競爭力，以應對包括電子商務在內的結構性轉變。在資本配置方面，我們亦專注核心範疇，著重資本成本管理。現時整體資產組合中約有5% 至 10% 的資產被視為非核心資產，我們會審慎考慮在合適時機出售相關資產。倘若資本在滿足短期需要後仍有餘裕，且基金單位價格處於具吸引力的估值水平，我們會進行基金單位回購，以提升基金單位持有人的回報。我們亦會將部分出售所得資金，重新投資於核心商場資產組合。」
財務摘要
香港物業組合
香港零售業在旅客抵港人數逐步回升，以及就業市場條件持續改善的帶動下，已初見復甦跡象。然而，復甦步伐並不平均，非必需品零售及旅遊相關類別的復甦最為明顯，而必需品銷售的增長則相對溫和。年內，來自中國內地電商平台的競爭壓力，持續對必需品類別構成影響。不過臨近年末，一般零售類別的商戶銷售總額跌幅有所收窄，反映相關壓力有所紓緩。
香港物業組合的收益及物業收入淨額分別按年下跌3.0%及4.6%，主要由於續租租金調整率為負數以及營運成本上漲。
於2026年3月31日，零售物業組合租用率維持在97.8%的高水平，受惠於具抗逆力的商戶組合及來自日常生活零售商的穩定需求。平均每月每平方呎租金由去年的63.3元回落至60.1元。全年物業組合續租租金調整率為負8.2%。
商戶銷售額的跌幅按年收窄至1.0%，較去年有所改善；而租金對銷售額比例輕微下跌至12.7%。按行業分類，餐飲業的銷售額按年增長1.2%，超級市場及食品輕微下跌0.5%。一般零售銷售額則下跌3.6%，惟跌幅較去年有所收窄。
年內，領展於旗下整個物業組合簽訂逾 587 份新租約。租賃需求主要由教育及興趣班、特色餐廳，以及遊戲及家庭娛樂營運商帶動，反映消費者喜好持續轉變。商戶續租率保持穩健，維持在 80% 水平。
隨着電子商務持續重塑零售生態，資產組合亦逐步演進，更着重以親身體驗為主的商戶類型，包括餐飲、健身中心以及教育及長者中心；同時擴展儲物櫃及取件網絡，包括於2026年4月推出自營的取件服務站「領點」，以滿足社區需要、維持商場客流量、並帶動周邊消費，同時加深對電子商務發展趨勢的掌握。
年內領展於鯉魚門廣場、TKO Spot及逸東商場進行資產提升項目，投資額分別為5,900萬元、2,100萬元及6,700萬元，預期投資回報率分別為14.5%、29.1%及10.6%。
目前正處於規劃及法定審批階段的項目的資本開支約6億元。另外，進行中的資產提升項目涉及資本開支總額5,400萬元，預計於2026年5月至9月期間完工。
為進一步加強成本管理，領展已將旗下零售物業及停車場營運的設施管理合約，整合至綜合設施管理模式，從而提升營運效率。
位於安達臣道的中心地段的領達廣場，正開發成樓面面積達139,000平方呎的社區商業資產。項目施工如期推進，目前正進行內部裝修工程。預租進展理想，預計可於2026/2027年度如期完工，並於年內下半年開始營運。
停車場及相關業務收入大致持平，按年僅輕微下跌 0.2%。受惠於加強推廣策略包括「隨意泊」計劃，及推出動態收費，時租收入按年上升 2.3%，惟有關增幅部分被月租收入按年下跌 1.0% 所抵銷。
領展透過合營公司持有位於九龍東的辦公大樓海濱匯，截至2026年3月31日的租用率為99.6%，表現優於整體九龍東辦公大樓整體市場。
中國內地物業組合
以人民幣計算，領展房託的中國內地物業組合總收益及物業收入淨額分別按年減少5.1%及5.8%，主要是因為年內續租租金為負數所致。經換算為港元後，總收益及物業收入淨額分別按年下降3.0%及3.7%。
於2026年3月31日，領展房託的中國內地零售物業組合的租用率為96.6%，年內商戶續租租金調整率為負14.3%。
領展透過具針對性的租賃措施及資產重新定位，以應對日益加劇的競爭，商場日均客流量及商戶銷售額（不包括電動車）因而錄得溫和改善。
年內，領展為物業組合引入逾174個品牌，租賃策略聚焦於配合當前消費趨勢的商戶類別，包括潮流生活品牌、文創潮品相關零售及休閒餐飲選擇，以提升物業組合對現今消費者的相關性及吸引力。
領展年內完成了廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資產提升項目。其中廣州天河領展廣場共兩期涉及資本開支總額為人民幣3.81億元，錄得投資回報率為10.7%；而北京通州領展廣場的資本開支為人民幣6,300萬元，投資回報率為10.0%。
儘管市場內辦公室供應持續增加與空置率攀升，上海辦公大樓資產於2026年3月31日的出租率仍維持在95.7%的穩定水平。
領展房託於中國內地的物流資產組合包括五項資產，位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐，於2026年3月31日平均租用率為97.9%。
海外物業組合
領展房託的海外物業組合的收益及物業收入淨額分別為18.67億元及12.36億元，按年分別增長4.8%及2.7%。
澳洲零售物業組合的續租租金調整率達16.5%，截至2026年3月31日的租用率維持在99.5%的健康水平。
新加坡的零售資產裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza維持強勁表現，租用率及續租租金調整率分別為98.2%及正12.3%。由領展管理的第三方擁有物業宏茂橋坊繼續錄接近全數租出，續租租金調整率表現穩健，與市場水平基本一致。
於 2026 年 4 月8日，領展宣布與Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd訂立協議，出售位於新加坡的零售物業 Swing By @ Thomson Plaza 的物業權益，作價 2.5 億新加坡元。出售所得款項擬用於回購基金單位。
國際辦公大樓物業組合的加權平均租約到期年期為4.5年，整體租用率為87.7%。
資本管理
領展房託期內繼續受惠於穩健的資本基礎及流動資金狀況。負債比率由2025年3月31日的23.1%升至2026年3月31日的25.6%；淨負債比率由2025年3月31日的21.5%，上升至2026年3月31日的23.9%，主要是因為物業組合估值下降。
債務總額（面值）由2025年3月31日的535億元增至2026年3月31日的567億元，定息債務佔總債務的比例為60.0 %。平均借貸成本由截至2025年3月31日止全年的3.58%，進一步降低至3.44%。債務到期年限由一年前的平均2.8年延長至2026年3月31日的3.5年，而債務到期日攤分於未來12年間。
前景
儘管租金水平逐步回穩，香港零售組合的續租租金調整率預計於2026/27年度仍錄得負數，並大致與2025/26年度的水平相若，反映高於現時租金水平的租賃週期即將步入尾聲。
領展有信心，透過重新調整員工及一般和行政開支，預期每年可節省超過2億元；同時審慎管理融資成本、推動有助提升收入的新措施，以抵銷部分續租租金調整率為負數的影響，加上出售非核心資產並加快基金單位回購，將有助未來一年維持盈利穩定，並為每基金單位分派提供保障。
領展致力確保每基金單位分派及未來增長，均建基於穩健的盈利表現及強勁的資產負債表。憑藉核心業務的穩固基礎，加上市場逐步趨於穩定、消費者信心回升，領展對中長期發展前景保持信心，同時亦會審慎關注地緣政治及宏觀經濟不明朗因素可能帶來的影響。
資本循環仍然是領展策略的重點之一。領展將繼續探索能實現投資價值的機會，並策略性地退出非核心資產。
領展房託全年業績公告已載於香港交易所披露易網站。
請下載截至2026年3月31日止年度財務數據一覽。
註：除非另有指明，否則所有金額均為港元。
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關於領展資產管理有限公司
領展資產管理有限公司（「領展」）是領先、獨立且一體化的房地產投資者及管理人，聚焦亞太區市場。領展管理亞洲其中一個最大的房地產投資信託基金——領展房地產投資信託基金（「領展房託」，香港股份代號：823）及其房地產投資組合。
領展專注於具備良好往績的核心優勢，於亞太區主要市場包括香港、中國內地一線城市、新加坡及澳洲，擁有及積極管理商場及停車場。同時，領展致力發展新的資本合作夥伴關係，共同持有或管理第三方資本，並探索增值機遇，以進一步實現多元化，提升回報及基金單位持有人的價值。
領展矢志成為基金單位持有人、資本夥伴、商戶以及其所服務的廣大社區，在亞太區房地產市場值得信賴的夥伴。
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