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2021/22 |
2020/21 |
% |
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可分派總額 |
6,419 |
6,010 |
+6.8% |
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全年每基金單位分派 |
305.67仙 |
289.99仙 |
+5.4%* |
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收益 |
11,602 |
10,744 |
+8.0% |
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物業收入淨額 |
8,776 |
8,238 |
+6.5% |
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溢利 |
6,907 |
752 |
+818.5% |
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每基金單位資產淨值 |
77.10元 |
76.24元 |
+1.1% |
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投資物業總估值 |
212,761 |
199,074 |
+6.9% |
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*註：撇除7仙（2021年：14仙）的酌情分派後，全年度每基金單位分派增加8.2%至298.67仙（2021年：275.99仙）。
總覽
在邁向「2025年願景」的進程中，儘管宏觀經濟挑戰及不明朗因素持續，領展的關鍵績效指標反映具抗逆力的業績表現。
- 財務
- 截至2022年3月31日止，香港零售的租用率由96.8%提升至97.7%。
- 除續租外，香港全年的零售物業組合簽訂超過660份新租約。
- 撇除7仙的酌情分派後，全年每基金單位分派增長8.2%至298.67仙。
- 物業組合
- 從2021年 4 月至今年5月，領展已完成約150億元的收購及另外宣布投資110億元的物業，包括橫跨不同地區及資產類別的17項資產。
- 由於資產收購和匯兌收益，投資物業估值總額按年增加6.9%至2,127.61億元。
- 完成三項香港及中國內地的資產提升項目。
- 商戶支援
- 擴大「商戶同舟計劃」規模至約2.2億元，並向顧客送出總值1,300萬元的餐飲禮券。
香港物業組合
領展的香港物業組合於年度初期因新冠疫情緩和而展現令人鼓舞的業績，全年零售收益總額按年上升2.7%，而停車場及相關業務收益總額亦升13.2%。
領展憑藉與租戶和顧客的長期穩固關係以及積極的資產管理，年内整體租金收繳率維持於98%的高水平。即使第五波新型冠狀病毒疫情爆發，零售租用率於財政年度末仍達97.7%。儘管在租賃談判中面對挑戰，年內仍引入超過660份新租約。期內香港的整體平均續租租金調整率上調至4.8%，平均每平方呎租金微升至62.7元。
雖然因疫情來襲而令業務受到干擾，商戶每平方呎零售銷售總額仍錄得按年7.8%的穩定增長，優於香港平均水平。整體租金對銷售額比例維持在13.1%的穩健水平。
自2022年2 月初，領展已開展新一輪1.2億元的「商戶同舟計劃」，以紓緩商戶的財務負擔。該計劃隨後擴大至2.2億元，按個別商戶需要提供不同類型的支持措施，包括減免租金、授予免租期、允許租金分期付款，以及豁免逾期付款利息費用及服務費。
儘管第五波疫情對領展的商場人流造成負面影響，惟停車場表現仍然穩定且展現出抗逆力。年內停車場月票銷售額保持穩定，而停車場時租使用率則大幅上升。於2021年12月，領展完成收購位於紅磡及柴灣的兩幢停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈；年內，此項投資為集團帶來三個月的租金收益，共5,200萬元。因此停車場及相關業務的收益錄得按年增長13.2%。
領展位處九龍東的旗艦辦公室大樓海濱匯，繼續吸引優質租戶。截至2022年5月17日，已落實租用率上升至96.6%，表現優於市場。
中國內地物業組合
於2021/2022年度，領展藉著四項投資擴大內地業務版圖，包括於2021年4月完成收購上海七寶萬科廣場之50%權益、於2021年6月完成收購廣州太陽新天地購物中心，以及於2021年10月完成收購兩項分別位於東莞及佛山的物流物業之75%權益。因此，年內領展的中國內地物業組合收益總額及物業收入淨額分別增長20.9%及15.9%。整體租金收繳率則維持在97%的穩健水平。領展於中國內地的五項全資持有物業錄得8.8%的續租租金調整率。
雖然近期中國內地爆發的新冠疫情，打擊零售氣氛，惟截至2022年3月31日整體物業組合的平均租用率維持穩定，為88.5%。撇除太陽新天地購物中心，中國內地的零售物業組合平均租用率達92.3%。
儘管新辦公室供應增加，領展於上海的甲級商廈物業領展企業廣場於2022年3月31日的租用率仍微升至97%，續租租金調整率為 -8.1%。為保持競爭力，領展企業廣場的大堂及公共區域正進行改造，計劃於2022年7月前完成。
領展於2021年10月完成收購於東莞及佛山兩個新落成現代物流物業的75%權益，並已全數出租予具信譽的租戶。於2022年3月31日，兩項物業之加權平均租約到期日分別為2.5年及3.4年。
於財政年度結束後，領展於2022年5月同意收購三項位於長江三角洲地區的物流物業。其中的兩項物業已全數租出，其商戶為第三方物流及在電子商務市場具信譽的本地營運商。第三項物業現正處於建造的最後階段。
海外物業組合
年內，位於澳洲的100 Market Street及英國的The Cabot兩項辦公室資產繼續提供穩定收入。該等資產的出租率為100%，全數由藍籌租戶租用，兩項資產的收益總額及物業收入淨額分別為4.82億元及3.39億元。
領展把握機遇，於年內通過收購三項於悉尼的標誌性零售資產的50%權益（預計於短期內完成），以及五項於悉尼和墨爾本的優質辦公室資產的49.9%權益（於2022年6月1日完成），擴大於澳洲的投資規模。
於2022年3月，海外資產的整體租金收繳率維持於97%的穩健水平。
資產提升
於2021/2022年度上半年，領展於香港完成興華廣場及太和廣場兩個資產提升項目，資本開支總額為8,600萬元，估計投資回報率分別為13.2%及3.6%。在2021/2022 年度，領展在旗下13 個物業安裝了太陽能電池板；完成安裝後，太陽能電池板安裝的路線圖已覆蓋旗下全港的47 個物業。
領展於中國內地進行的首個大型資產提升項目為位於深圳福田區的領展中心城，該項目已於2022年1月竣工，資本開支總額為人民幣2.86億元，投資回報率為11 %。
廣州太陽新天地購物中心的資產提升項目將分階段進行，預期首階段將於2022/2023年度開始，估計資本開支超過人民幣1.5億元。
展望未來，領展計劃就資產提升項目投放逾10億元的資本開支。
資本管理
鑒於未來一年預期加息的影響，領展已積極預先獲取低成本融資，為業務發展及收購需要預留流動資金。年內，領展安排合共308億元債務，包括以不同貨幣計值的債券及銀行貸款。於回顧年度內的平均借貸成本為2.3%，創歷史新低。負債總額增加至502億元，而負債比率則由18.4%上升至2022年3月31日的22%。
領展於2019年11月首次宣布酌情分派計劃，以彌補集團先前出售物業造成的基金單位分派損失。領展會履行早前的承諾，將約為1.5億元資本返還給單位持有人，但集團相信透過已公布的基金單位回購計劃更為有利，比一次性的酌情分派提供更佳及更長遠的價值。集團執行回購計劃將取決於市況、基金單位價格、成交量及其他監管因素而定。
於回顧年度內，集團以65.2元的平均單位價格回購合共130萬個基金單位，動用總成本8,260萬元。
領展全年業績公告已載於香港交易所披露易網站，連結如下：
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0601/2022060100733_c.pdf
註：除非另有指明，否則所有金額均為港元。
附件
– 完 –
關於領展
領展房地產投資信託基金（香港股份代號：823），由領展資產管理有限公司管理，是亞洲市值最大的房地產投資信託基金，亦是環球領先的房地產投資者及資產管理人。領展於2005年成為首家在港上市的房託基金，基金單位全屬公眾持股，由私人和機構投資者持有，並為恒生指數成份股。領展以香港為基地，投資和管理涵蓋多種資產類別的物業組合，包括零售設施、停車場、辦公室和物流中心等商業地產，物業遍布中國的北京、包括香港、廣州和深圳的大灣區和上海等長江三角洲城市群，以至英國倫敦和澳洲悉尼及墨爾本。為了實現中期目標「2025願景」，領展積極在不同市場開拓可增長業務的機會，致力把握不同市場的擴展機會。
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