領展資產管理有限公司（領展）為領展房地產投資信託基金（領展房託；香港股份代號：823）之管理人，公布領展房託截至2023年9月30日止六個月的中期業績。

領展董事會主席聶雅倫, 表示：

「儘管香港及中國內地的零售消費市場復蘇較預期緩慢，我們的投資組合表現持續改善，錄得穩定的租金收入及高出租率，我們公布的中期業績彰顯我們強韌的抗逆力。透過擴大投資物業組合，我們的物業收入淨額錄得雙位數百分比增長，是區內少數能夠同時在收入及可供分派總額均錄得增長的房地產投資信託基金。為投資者的投資帶來穩定回報及可持續的增長，是我們堅定不移的承諾。」

領展行政總裁王國龍, 表示：

「於上半年，我們繼續專注營運，用心管理資本、資產及物業組合，致力為單位持有人創造價值。我們的團隊審慎管理資本及融資，減輕高息環境帶來的衝擊。我們已完成整合新加坡的資產，並持續推動物業組合快速恢復生產力。儘管我們預期動盪的市場環境在可預見將來仍持續，我們會繼續透過落實領展3.0戰略，審慎而耐心地探索新增長路徑。不論在過去或未來，領展依然是達至可持續增長路上值得信賴的合作夥伴。」

總覽

儘管經濟復蘇較預期為慢，以及在截至9月30日底止的六個月市場利率持續上揚，領展的物業組合受惠於新收購的新加坡資產的貢獻，以及香港市場表現穩健，繼續展現其抗逆力：

• 財務
  • 收益及物業收入淨額分別增長11.3%及10.4%，主要由於物業組合加入新收購的新加坡零售資產，以及來自澳洲零售資產及中國內地物流資產的全期收入
  • 儘管市場利率顯著上升，可分派總額仍微升1.7%至33.33億元
  • 全面攤薄的中期每基金單位分派為130.08仙，以供股後的基金單位數量為基礎計算微升0.4%
  • 淨負債比率維持在18%的低水平

• 物業組合
  • 香港物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增長2.4%及1%
  • 香港、中國內地及海外的所有零售物業租用率均高達95%或以上
  • 海外物業組合的收益及物業收入淨額分別按年增長206.4%及236.9%至8.61億元及6.03億元

財務摘要

備註:

1. 按領展「五供一」供股計劃後擴大後的基金單位數量作出調整。
2. 虧損主要由於投資物業公平值變動以及商譽、物業、器材及設備減值所致。
3. 與2023年3月31日的數據比較。

香港物業組合

儘管香港零售市場復蘇較預期疲弱，領展的香港物業組合展現強韌抗逆力。在訪港旅客人數持續增長，以及就業市場改善，提升了本港零售業市場的能見度。在上一個財政年度，領展整體零售商戶每平方呎銷售總額增長已超越疫情前水平，今次在回顧期內亦持續錄得3.1%增長。

領展的零售物業組合收益總額及物業收入淨額分別按年增長2.4%及1%。領展以積極的策略滿足新興零售商戶的需求，以及專注於培養物業組合中具增長潛力的商戶，推動零售租用率保持在98%。期內集團簽訂了超過300份新租約，平均每月租金升至每平方呎64.3元水平。期內續租租金調整率升至8.7%，租金對銷售額比例進一步微跌至12.4%。

在回顧期內，東頭街市完成了資產提升，資本開支為2,800萬元，預計投資回報率為15.9%。為釋放資產潛在價值及提升客戶體驗，目前集團正進行六個資產提升項目，分別位於啟田商場、蝴蝶廣場、建生商場、富善商場、秀茂坪商場及鯉魚門廣場，涉及資本開支總額為3.78億元，預計在2023年底至2025年初完成。

受惠於月租及時租停車場收入持續改善，停車場及相關業務的整體收益按年增長5.2%。由於期內月租收費上調，停車場月租收入按年上升4.5%；時租收入亦按年增長7.5%，主因期內停車場收費以低至中單位數百分比幅度上調所致。

由於兩名租戶退租，領展位於九龍東的旗艦辦公大樓海濱匯在截至2023年9月30日止的租用率為86.1%。由於已有新租戶承諾租用相關樓面，承諾租用率提升至98.2%。

中國內地物業組合

以人民幣計算的中國內地物業組合的收益總額保持平穩。部分零售資產正進行資產提升，以及廣州天河領展廣場及領展中心城兩項零售資產處於穩定期，令期內收益減少，惟兩項新收購的物流資產的新收益貢獻抵銷了部分影響。以人民幣計價的物業收入淨額按年錄得2.5%增長，主要由於嚴謹控制成本。受外匯影響，以港元計價的收益及物業收入淨額分別按年下跌6%及3%。

領展的內地零售物業組合（包括集團的合資格少數權益物業上海七寶萬科廣場）租用率保持在95.8%的高水平。儘管因復蘇動力偏弱，令續租租金調整率仍為負數的-5.2%，但預期在今年底會回復正數。

廣州天河領展廣場的第一期資產提升工程已經完成，並於2023年9月重開試業，資本開支為人民幣3億元，項目投資回報率約為12%。該項資產的定位已重新設定為社區而設的人文生態圈，融合現代生活潮流與共享玩樂元素。

儘管新辦公室供應增加，上海領展企業廣場的租用率於2023年9月30日維持於91.5%水平，期內續租租金調整率改善至-7.5%。

領展五個優質物流設施位處大灣區及長江三角洲相連城市，其中位於江蘇省常熟南部及常熟北部的兩項物流資產亦分別於2023年4月及5月完成收購。整體租用率保持在95%的健康水平。

海外物業組合

期內領展海外物業組合包括12項零售及辦公大樓資產，遍及澳洲、新加坡及英國。整體海外物業組合的收益及物業收入淨額分別為8.61億元及6.03億元，分別增長206.4% 及236.9%，主要來自新收購澳洲及新加坡資產的貢獻。

零售資產業務表現持續復蘇，部分更已重返疫情前水平。澳洲及新加坡的零售資產租用率分別企穩於98.1%及99.3%，反映租務策略見效，成功帶來全新及獨特的零售商戶。

此外，領展在新加坡的區域辦事處已於7月正式啟用，進一步展現領展在亞太區拓展業務的承諾。新加坡物業組合與團隊的整合促進與香港及中國內地團隊建立更緊密的合作關係，並發揮協同效應。

領展海外辦公室組合受惠於擇優而租的趨勢，以及強化社區營造策略，包括設施以及環境、社會及管治的認證。加權平均租約維持約5.3年水平，整體租用率為95.1%。由於大部分租賃附有每年租金遞增條款，該等資產持續提供穩定收入。

資本管理

領展完成188億元「五供一」供股計劃後，顯著壯大資本基礎，預計在2024年底前毋須進行再融資。截至2023年9月30日，供股所得資金淨額中92億元已用於償還債務，另以4億元支付完成收購常熟南及常熟北的兩項物流資產。

期內，在償還60億元銀行貸款後，領展負債比率由24.2%降至23.2%。截至2023年9月30日的總負債為597億元，淨負債比率保持在18%的低水平。

截至2023年9月30日，固定利率債務佔整體債務組合的比例，由2023年3月31日的56.8%，顯著增加至截至2023年9月30日的69.8%，以盡量減低利率波動的風險。儘管期內市場利率顯著上升，期內平均借貸利率保持在具競爭力的3.74%。債務到期年限平均為3.4年，債務到期日分攤於未來15年間。

領展中期業績公告已載於香港交易所披露易網站，連結如下：

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/1108/2023110800242_c.pdf

註：除非另有指明，否則所有金額均為港元。

附件

截至2023年9月30日止六個月的財務數據一覽

下載中期業績簡報

下載高清圖片 

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關於領展

領展房地產投資信託基金（簡稱領展房託，香港股份代號：823）是亞洲市值最大的房地產投資信託基金，由環球領先的房地產投資者及資產管理人領展資產管理有限公司負責管理。領展房託於2005年成為首家在香港上市的房託基金，自此基金單位全屬公眾持股，由私人和機構投資者持有。領展房託是香港證券市場指標恒生指數的成份股，亦是道瓊斯可持續發展亞太區指數、富時社會責任指數、恒生可持續發展企業指數的成份股。領展資產管理有限公司以香港為基地，投資和管理涵蓋多種資產類別的物業組合，包括零售設施、停車場、辦公室和物流中心等商業地產，物業遍布中國的北京、包括香港、廣州和深圳的大灣區和上海等長江三角洲城市群，以至新加坡、澳洲悉尼和墨爾本、以及英國倫敦。為了實現可持續增長的願景，領展資產管理有限公司積極在不同市場開拓業務機會，致力把握不同市場的機遇。

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